现行基准： 《中华人民共和国民法典》合同编（2021年1月1日起施行）
居间合同
最后更新：2026-04-06 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
重要说明： 《民法典》已将"居间合同"更名为"中介合同"（名称变化、实质不变）。本文"居间合同"专指《合同法》时代的旧称，相关实质规则请参见 中介合同 一文。本文侧重历史沿革与特殊适用场景。
核心法条
现行法（《民法典》）
- 《民法典》第 961 条：中介合同（原居间合同）定义——中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬 [现行有效]
- 《民法典》第 962 条：中介人如实报告义务及违反后果 [现行有效]
- 《民法典》第 963 条：中介人报酬请求权和中介活动费用负担 [现行有效]
- 《民法典》第 964 条：中介未促成合同成立的后果——不得请求报酬，但可请求必要费用 [现行有效]
- 《民法典》第 965 条："跳单"规则——委托人绕开中介人直接订立合同的，仍应支付报酬 [现行有效]
- 《民法典》第 966 条：中介合同参照适用委托合同有关规定 [现行有效]
旧法（《合同法》）
- 原《合同法》第 424 条：居间合同定义 （已废止，2021-01-01）
- 原《合同法》第 425 条：居间人如实报告义务 （已废止，2021-01-01）
- 原《合同法》第 426 条：居间人报酬及费用 [已废止，2021-01-01]
- 原《合同法》第 427 条：居间未成功的费用 [已废止，2021-01-01]
规则沿革
| 时间节点 | 变化内容 | 依据 |
|---|---|---|
| 1999-10-01 | 《合同法》第 424-427 条首次以"居间合同"名义专章规定 | 九届全国人大二次会议，已废止 |
| 2021-01-01 | 《民法典》第 961-966 条将"居间合同"更名为"中介合同"，适用规则从"适用"委托合同调整为"参照适用" | 十三届全国人大三次会议 【现行有效】 |
更名解读
| 维度 | 旧称（合同法时代） | 新称（民法典时代） | 实质变化 |
|---|---|---|---|
| 合同名称 | 居间合同 | 中介合同 | 无实质变化 |
| 主体名称 | 居间人 | 中介人 | 无实质变化 |
| 法律适用 | "适用"委托合同有关规定 | "参照适用"委托合同有关规定 | 适用弹性增加 |
更名理由：据全国人大常委会法工委说明，"居间"为传统法律术语，普通民众不易理解；"中介"为社会生活中更通行的表达，体现了立法语言的通俗化取向。
从"适用"到"参照适用"的含义变化
《合同法》规定居间合同"适用"委托合同有关规定，具有直接适用的效力；《民法典》改为"参照适用"，意味着：
- 不自动适用委托合同规则
- 仅在中介合同章无特别规定、且与中介合同性质不冲突时方可参照
- 体现了中介合同独立性的增强
一、居间/中介合同的法律性质与核心特征
1.1 法律性质
居间/中介合同属于提供劳务类合同，与委托合同、行纪合同共同构成"委托类合同"三分体系。
1.2 核心特征
- 目的性：以促成委托人与第三人之间的合同成立为目的
- 双务有偿：中介服务与报酬互为对价
- 诺成性：双方意思表示一致即成立
- 非要式性：不以特定形式为成立要件
- 结果导向：报酬请求权以促成合同成立为前提
1.3 委托类合同三分比较
| 维度 | 委托合同 | 行纪合同 | 居间/中介合同 |
|---|---|---|---|
| 名义 | 委托人名义或自己名义 | 行纪人自己名义 | 不涉及合同相对方关系 |
| 法律地位 | 可独立进行意思表示 | 自己名义与第三人签约 | 仅传达双方意思或报告机会 |
| 费用承担 | 委托人负担 | 行纪人负担 | 中介人负担（成功时含在报酬内） |
| 有偿性 | 可有偿可无偿 | 有偿 | 有偿 |
| 适用范围 | 宽：法律行为+事实行为 | 窄：贸易行为 | 窄：报告机会/媒介服务 |
二、中介人的核心义务
2.1 如实报告义务
中介人的首要法定义务——就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
违反后果（《民法典》第 962 条）：
- 中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的
- 不得请求支付报酬
- 承担赔偿责任
注意：仅限于"故意"情形。一般过失不构成报酬丧失的条件。
2.2 忠实与勤勉义务
基于"参照适用"委托合同规则（《民法典》第 966 条），中介人负有一定的忠实与勤勉义务。
2.3 保密义务
中介人在中介活动中知悉的委托人商业秘密、个人隐私等，应当予以保密。
三、报酬请求权的核心规则
3.1 报酬请求权的触发条件
核心要件：中介人促成目标合同有效成立。
- 目标合同未成立 → 无报酬
- 目标合同无效或被撤销 → 无报酬（即使不可归责于中介人）
- 目标合同被解除 → 原则上不影响报酬请求权（可归责于中介人的除外）
理由：中介人提供的是"缔约机会"，只有该机会兑现为目标有效合同时，报酬请求权方才成立。
3.2 因果关系
- 中介行为不必是目标合同缔结的唯一原因
- 具有共同原因性即可——中介行为对促成合同成立起到了实质作用
- 在多重中介情形下，按照各中介人实际贡献比例确定报酬
3.3 报酬数额的确定
- 有约定从约定
- 无约定 → 按《民法典》第 510 条补充 → 根据中介人的劳务合理确定
- 媒介中介中双方委托的，由合同当事人平均负担中介报酬
3.4 必要费用请求权
中介人未促成合同成立的：
- 不得请求报酬
- 但可按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用
促成合同成立的：
- 中介活动的费用已包含在报酬中，由中介人自行承担
- 不得在报酬之外另行请求费用
四、"跳单"规则
4.1 法律规定
《民法典》第 965 条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
4.2 构成要件
| 要件 | 说明 |
|---|---|
| 接受了中介服务 | 委托人实际接受了中介人提供的报告或媒介服务 |
| 利用了中介提供的机会或服务 | 目标合同的缔结利用了中介人的服务成果 |
| 绕开中介人 | 委托人未通过中介人完成交易 |
| 直接订立合同 | 委托人与第三人直接签订了目标合同 |
4.3 裁判规则
- 指导案例1号（上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案）：确认了"跳单"违约的构成要件与法律后果
- "跳单"的认定应以委托人是否"利用"了中介人提供的信息为核心标准
- 委托人通过其他合法渠道获得相同信息的，不构成"跳单"
五、特殊领域的居间/中介
5.1 房产中介
- 最常见的中介合同类型
- 涉及"跳单"纠纷最为集中
- 中介人报酬请求权以服务促成买卖合同成立为要件，后续网签、过户等附随服务不影响报酬请求权
5.2 融资/投资中介
- 投融资领域中"财务顾问费""融资服务费"等实质属于中介报酬
- 实务中常见兼含委托与中介要素的混合合同
- 仅完成部分服务时，应按比例减少报酬
5.3 技术中介
- 以知识、技术、经验和信息为另一方与第三人订立技术合同提供联系、介绍及专门服务
- 技术合同无效或被撤销时，中介人无过错且中介条款继续有效的，仍可请求报酬
5.4 婚姻中介
- 婚姻关系非合同法意义上的"合同"
- 但婚姻中介服务性质与中介合同相似，可参照适用相关规定
六、实务要点
- 名称变化不影响实质：旧文书中的"居间合同""居间费"等同于现行法上的"中介合同""中介费"
- "参照适用"≠"适用"：中介合同参照委托合同规则时须以性质不冲突为前提
- 多重中介：应谨慎区分各中介人的实际贡献，避免重复支付报酬
- 中介合同中的委托要素：实践中大量合同兼含中介和委托要素，应分别认定各自的报酬请求权
- 格式条款审查：中介机构提供的格式合同中排除自身报告义务或过度加重委托方责任的条款可能被认定无效
知识库原始资料索引
法律法规
- 《民法典》
- 合同编通则司法解释
学术文章
- 尚连杰：民法典第963条（中介人的报酬请求权）评注
- 天同诉讼圈：民法典第962条中介人的如实报告义务评注
指导案例
- 最高人民法院指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
实务文章
- 中介合同履行中"跳单"行为如何认定
- 入库参考案例选介：中介报酬应如何认定
书籍
- 最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用
- 民法典理解与适用：合同编