土地增值税清算

现行基准： 各项单行税法及最新政策

最后更新：2026-04-06 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：土地增值税 | 企业所得税 | 房地产 | 企业改制重组税收

核心法条

《土地增值税暂行条例》第 10 条：纳税人应按规定办理土地增值税清算 [现行有效，2019年修订] [现行有效]
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）：清算计算规则 [现行有效]
《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）：清算管理的核心规则 [现行有效]
《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：清算问题的细化规定 [现行有效]
《关于营改增后土地增值税若干征管事项的公告》（2016年第70号）：营改增后清算口径调整 [现行有效]
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）：房企清算专项规则 [现行有效]

规则沿革

时间节点	变化要点	依据来源
1994-01-01	土地增值税开征，清算概念初步建立	《土地增值税暂行条例》第10条
1995-05-01	实施细则规定清算基本规则	财法字[1995]6号
2006-12-28	清算管理制度化：强制清算+可要求清算双条件	国税发[2006]187号
2010-05-01	清算问题细化：利息扣除、成本分摊、车位处理等	国税函[2010]220号
2016-05-01	营改增衔接：收入按不含税价格计算	2016年第70号公告
2019-03-02	条例修订，清算程序简化	国务院令第709号

一、土地增值税清算概述

1.1 清算制度意义

土地增值税实行 "预征+清算" 制度：
- 预征阶段：房地产开发企业在销售阶段按预征率预缴土地增值税
- 清算阶段：项目达到清算条件时，按实际收支进行最终结算，多退少补

清算制度的意义：确保税款最终按照实际增值额准确计算，防止预售/分期销售造成的税款流失。

1.2 清算与预征的关系

阶段	性质	计算方式
预征	临时性缴纳	预售收入 × 预征率（各地不同）
清算	最终结算	按四级超率累进税率计算 - 已预征税额 = 应补（退）税额

二、清算条件

2.1 应当清算（强制清算条件）

满足以下任一条件，纳税人必须办理土地增值税清算：

项目全部竣工、完成销售：房地产开发项目全部竣工且所有可售单位已销售完毕
整体转让未竣工项目：将未竣工决算的房地产开发项目整体转让
直接转让土地使用权：取得土地使用权后未开发直接转让

2.2 可要求清算（税务机关裁量）

满足以下任一条件，主管税务机关可要求纳税人办理清算：

条件	具体标准
销售比例	已转让建筑面积占整个项目可售建筑面积85%以上；或虽未超85%，但剩余可售面积已出租或自用
预售证满三年	取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕
注销登记	纳税人申请注销税务登记但尚未办理清算手续

2.3 实务认定要点

85%的计算口径：以"可售建筑面积"计算，包括可售住宅、商业、车位等
"已出租或自用"的认定：以实际使用状态为准，包括签订租赁合同、自行办公等
部分清算与整体清算：清算单位一般为整个项目或分期项目，不得仅就部分业态进行单独清算

三、清算单位

3.1 清算单位的确定

以国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位
分期开发的项目，以分期项目为清算单位
同一项目中包含不同类型房地产的，应分别计算增值额：
普通标准住宅
非普通住宅
其他类型房地产（商业用房、车位等）

3.2 清算单位的合并与拆分

不同类型房地产应当分别核算：避免混同导致税负转移
共同成本（土地成本、开发费用等）应合理分摊

四、成本分摊方法

4.1 可采用的分摊方法

分摊方法	适用范围	计算公式
占地面积法	土地使用权成本分摊	某业态应分摊土地成本 = 土地总成本 × (某业态占地面积÷总占地面积)
建筑面积法	开发成本、费用分摊	某业态应分摊成本 = 总成本 × (某业态建筑面积÷总建筑面积)
直接成本法	可直接归属的特定成本	直接归属于某业态的成本直接计入
层高系数法	建筑成本分摊	按层高系数调整建筑面积后分摊

4.2 分摊方法选择的原则

优先使用直接成本法：能直接归属的成本直接计入
间接成本的分摊方法应保持一致性：不得随意变更
变更分摊方法需有合理理由并报主管税务机关备案
税务机关认可的方法应遵循合理性、一致性、可比性原则

五、扣除项目清算规则

5.1 土地成本

取得土地使用权支付的金额（地价款、契税、土地出让金等）
以出让方式取得的，按土地出让合同金额确认
以转让方式取得的，按实际支付的转让价款确认
以作价入股方式取得的，按评估价值确认

5.2 房地产开发成本

前期工程费：规划、设计、勘察、通水通电通路等
建筑安装工程费：土建工程、安装工程、装修装饰等
基础设施费：小区内的道路、供水、供电、供气、排污、绿化
公共配套设施费：居委会、物业用房、会所、学校、医院等
开发间接费用：管理费用（限于项目直接管理费用）

5.3 开发费用

情形	计算方法
利息能按项目分摊且有金融机构证明	实际利息 + (土地价款+开发成本) × 5%以内
其他情形（无金融机构证明）	(土地价款+开发成本) × 10%以内
利息超标或无法分摊	按(土地价款+开发成本) × 10%以内

重要限制：
- 利息最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额
- 超过贷款期限的利息和加罚利息不得扣除
- 企业向非金融机构借款的利息支出，不超过按金融企业同期同类贷款利率计算的部分可以扣除

5.4 税金

营改增后，计入扣除项目的税金包括：
- 城市维护建设税
- 教育费附加
- 地方教育费附加
- 印花税（部分情形）

注：增值税因属价外税，不再计入土地增值税扣除项目的税金。

5.5 加计扣除

仅适用于房地产开发企业
加计比例为土地价款和开发成本之和的 20%
非房企（如工业企业转让自建厂房）不享受加计扣除

六、清算实务特殊问题

6.1 车位/车库处理

有产权车位：作为可售面积纳入清算单位，参与增值额计算
无产权车位（人防车位等）：
转让使用权取得收入的，视同转让房地产计入收入
车位建造成本可在可售业态间按建筑面积法分摊
无偿移交的车位：建造成本可按规定扣除

6.2 精装修房处理

含装修的售价：以含装修价款总额作为转让收入
装修成本：可作为开发成本扣除
后期增加装修：如为购房者后期单独签订的装修合同，装修费用不作为土增税扣除项目

6.3 回迁房处理

视同销售：回迁房按同类房屋同期平均价格计入收入
回迁房建造成本：同时计入扣除项目的房地产开发成本
回迁补偿金：可以计入拆迁补偿费

6.4 已售未竣工项目

在满足清算条件时，对于未竣工部分应按预算成本或已完成实际成本+合理预计估算
最终成本确认以后如有差异，可作清算调整

6.5 利息扣除争议

资本化 vs 费用化：土地增值税清算中利息的扣除口径与企业所得税不同
部分地区的做法是统一按照(土地+开发成本) × 10%计算，不区分利息能否分摊

七、清算程序与时限

7.1 清算流程

税务机关发出清算通知（或纳税人主动申请）
    → 纳税人提交清算资料（90日内）
    → 税务机关审核
    → 出具清算结论
    → 补缴或退还税款

7.2 纳税人应提交的清算资料

土地增值税清算申报表
项目立项批复/规划许可证
土地出让/转让合同
工程决算报告
销售台账
相关发票及凭证
其他税务机关要求的资料

7.3 税务机关审核

税务机关收到清算资料后进行实质审核
对大型、复杂项目，可以委托有资质的中介机构参与审核
审核期间发现问题的，可以要求纳税人补充说明或调整
审核完毕出具土地增值税清算审核结论

八、营改增衔接

2016年5月1日全面营改增后清算口径变化：

项目	营改增前	营改增后
收入确认	含营业税价格	不含增值税价格
税金扣除	含营业税	不含增值税，仅扣除附加税费
预征	按含税预售收入 × 预征率	按不含税预售收入 × 预征率
发票	营业税发票	增值税发票（专票/普票）

8.1 房企增值税计税方法对清算的影响

计税方法	收入确认	进项税额处理
一般计税（11%/9%）	全部价款÷(1+税率) - 土地价款	可抵扣进项税额
简易计税（5%）	全部价款÷(1+5%)	不得抵扣进项税额

知识库原始资料索引

权威解答

国税发[2006]187号土地增值税清算管理
国税函[2010]220号土地增值税清算细则
2016年第70号公告营改征后土地增值税征管

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