现行基准： 《中华人民共和国民法典》合同编（2021年1月1日起施行）
租赁合同
最后更新：2026-04-04 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：买卖合同 | 合同解除 | 融资租赁 | 商品房买卖合同
核心法条
- 《民法典》第 703 条：租赁合同的定义——出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金 [现行有效]
- 《民法典》第 705 条：租赁期限不得超过二十年，超过部分无效 [现行有效]
- 《民法典》第 707 条：租赁期限六个月以上的应当采用书面形式 [现行有效]
- 《民法典》第 711 条：承租人未按约定方法使用租赁物致损的，出租人可解除合同 [现行有效]
- 《民法典》第 712-714 条：租赁物维修义务 [现行有效]
- 《民法典》第 715-719 条：转租规则 [现行有效]
- 《民法典》第 722 条：承租人无正当理由未支付租金，出租人可请求其在合理期限内支付；逾期不支付的，出租人可解除合同 [现行有效]
- 《民法典》第 724 条：承租人法定解除权（查封、权属争议、违反使用条件强制性规定） [现行有效]
- 《民法典》第 725 条：买卖不破租赁 [现行有效]
- 《民法典》第 726-728 条：承租人优先购买权 [现行有效]
- 《民法典》第 729 条：租赁物毁损灭失的风险分担 [现行有效]
- 《民法典》第 730 条：租期届满承租人继续使用视为不定期租赁 [现行有效]
- 《民法典》第 732 条：承租人死亡时共同居住人/共同经营人的续租权 [现行有效]
- 《民法典》第 734 条：优先承租权（新增法定权利） [现行有效]
- 《城镇房屋租赁合同司法解释》第 2-5 条：违法建筑租赁合同效力 [现行有效]
- 《城镇房屋租赁合同司法解释》第 14 条：买卖不破租赁的例外（先抵后租、先查封后租） [现行有效]
规则沿革
| 时间节点 | 变化内容 | 依据 |
|---|---|---|
| 1999-10-01 | 《中华人民共和国合同法》施行 | 九届全国人大二次会议 |
| 2020-05-28 | 《民法典》通过，合同法、担保法等同时废止 | 十三届全国人大三次会议 |
| 2021-01-01 | 《民法典》施行，原合同法废止 | 【现行有效】 |
| 2023-12-05 | 合同编通则司法解释施行 | 法释[2023]5号 【现行有效】 |
一、租赁合同成立与效力
形式要件
- 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式（第 707 条）
- 未采用书面形式且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁
- 不定期租赁，当事人可以随时解除，但应在合理期间通知对方
合同效力认定的一般原则
法院依职权审查：对合同效力的审查属于法院依职权审查的范围，即便当事人未提出无效诉请，法院仍应主动审查（陕西高院解答第 1 条）。
出租人无所有权不影响效力：承租人以出租人对租赁物无所有权为由要求确认合同无效的，不予支持。因无所有权导致合同目的无法实现的，承租人可向出租人主张违约责任（江西高院民四庭观点解读问题 2；陕西高院解答第 4 条）。
导致合同无效的常见情形
| 情形 | 效力认定 | 补正规则 |
|---|---|---|
| 未取得建设工程规划许可证的违法建筑 | 无效 | 一审辩论终结前取得许可证的，有效 |
| 临时建筑超过批准使用期限 | 超过部分无效 | 一审辩论终结前经批准延长期限的，有效 |
| 将存在严重结构隐患或重大安全事故的危房出租 | 无效（损害社会公共利益） | 一审辩论终结前加固修复通过检测的，可不认定无效 |
| 房屋部分违法加扩建 | 区分整体性与可分性 | 面积小可分割的，部分有效部分无效 |
| 以租抵债协议 | 不适用买卖不破租赁 | —— |
不导致合同无效的情形
- 未经消防验收：一般不影响合同效力。但属于《消防法》规定的人员密集场所和特殊建设工程的，未经消防验收合格的，合同无效（江苏高院解答第 54 条）。因消防不合格导致无法使用的，承租人可解除合同。
- 未经竣工验收：该规定系管理性强制规定，不导致合同无效。因未竣工无法使用的，承租人可解除合同（陕西高院解答第 11 条）。
- 改变房屋用途（住宅改商业等）：一般应认定有效，因行政处罚无法继续履行的，可解除合同（陕西高院解答第 6 条）。
- 群租房：一般不予支持无效主张（陕西高院解答第 5 条）。
- 保障性住房出租：一般不予支持无效主张，但不影响行政机关处罚（陕西高院解答第 7 条）。
- 划拨土地上房屋租赁：一般应认定有效（陕西高院解答第 10 条）。
集体经营性建设用地租赁的特殊规则
广州中院会议意见明确：集体经营性建设用地租赁期限不得超过同类用途国有建设用地出让最高年限。当事人以违反第 705 条（20 年限制）为由主张超过 20 年部分无效的，不予采纳。
二、买卖不破租赁（第 725 条）
适用条件
买卖不破租赁的价值基础在于保护承租人对租赁物享有的在先占有使用利益（朱虎、张梓萱《买卖不破租赁：价值的确立、贯彻与回调》）。适用须同时满足：
- 租赁合同合法有效
- 承租人按照租赁合同占有租赁物（民法典新增要件）
- 租赁物所有权发生变动（包括买卖、赠与、互易、继承等）
不适用的例外情形
- 先抵后租：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人无权要求受让人继续履行原租赁合同（城镇房屋租赁司法解释第 14 条）
- 先查封后租：房屋在出租前已被人民法院依法查封的
- 以租抵债协议：名为租赁实为抵债的，不适用买卖不破租赁（最高法院（2020）最高法民申 3044 号）
- 虚构租赁对抗执行：倒签合同、伪造租金支付凭证的虚假租赁
执行程序中的租赁权保护
承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，须同时证明（最高法院执行异议复议规定第 31 条）：
- 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同
- 在查封之前已占有使用该不动产
- 要求移交时仍在租赁期限内
租赁合同是否登记备案，不影响租赁权的对抗效力。
三、承租人优先购买权（第 726-728 条）
行使条件
- 出租人出售租赁房屋的，应在合理期限内通知承租人
- 承租人享有以同等条件优先购买的权利
- 承租人收到通知后 15 日内未明确表示购买的，视为放弃
排除适用的情形
- 房屋按份共有人行使优先购买权的
- 出租人将房屋出售给近亲属的
- 部分承租人对整体转让的租赁物不享有优先购买权（广东高院批复）
"同等条件"的认定
以客观可量化的租赁合同核心事项为基础，综合考虑租赁用途、面积、期限、支付期限、租金标准等因素。不宜将承租人的经营规模、注册资本、特定业绩等主体资格条件纳入同等条件的考察范围，避免架空法定优先权（新则文章）。
侵害优先购买权的救济
出租人未履行通知义务，妨害承租人行使优先购买权的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但不得主张买卖合同无效。
四、租金与押金
租金支付时间（第 721 条）
- 租赁期限不满一年的，自租赁期届满时支付
- 租赁期限一年以上的，每届满一年时支付
- 剩余租期不满一年的，自租赁期限届满时支付
诉讼时效
定期支付租金的，需判断各期租金之间的整体性与独立性：
- 各期租金独立性更强的，每一期租金均可成立独立请求权，诉讼时效分别计算
- 各期租金整体性更强的（同一债务分期履行），诉讼时效自最后一期届满之日起计算（江西高院民四庭观点解读问题 13）
押金（保证金）
法律未对押金作统一规定，由当事人自行约定。实践中需注意：
- 押金具有担保租金支付和房屋完好返还的功能
- 合同解除后，出租人应及时退还押金（扣除应付费用后）
- 承租人违约导致合同解除的，出租人可依约定没收押金
租金减免（不可抗力/情势变更）
新冠疫情等不可抗力事件下，商业经营性房屋承租人可按公平原则请求适度减免租金（江西高院解答）。住宅租赁一般不减免，因控制外来人口因素无法入住的除外。
五、租赁物维修义务（第 712-714 条）
基本规则
- 出租人承担维修义务，另有约定的除外
- 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修
- 出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担
- 因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期
承租人过错情形
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担维修义务。
六、转租规则（第 716-719 条）
同意转租
- 承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人
- 转租后，原租赁合同继续有效
- 第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失
- 超期转租：转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力（民法典新增）
擅自转租
- 承租人未经同意转租的，出租人可以解除合同
- 转租合同本身有效，但出租人有权解除原租赁合同
- 六个月异议期：出租人知道或应当知道转租之日起 6 个月内未提出异议的，视为同意转租（第 718 条）
- 出租人解除原合同的，次承租人可解除转租合同并要求承租人承担违约责任（陕西高院解答第 3 条）
次承租人的代付租金权（第 719 条）
次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但该代付租金可冲抵次承租人应付承租人的租金。
出租人知道或应当知道转租的认定
综合承租人的转租行为、转租后房屋使用状态、出租人对房屋的管理控制程度判断。次承租人以自身名义直接向出租人支付租金或要求修缮且出租人在合理期间未提出异议的，可认定出租人知道或应当知道（江西高院民四庭观点解读问题 6）。
七、合同解除
承租人法定解除权（第 724 条）
非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
1. 租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押
2. 租赁物权属有争议
3. 租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形
此外，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同（第 731 条）。例如"串串房"甲醛超标案件，法院认定构成质量缺陷，承租人享有法定解除权（法律适用 2026 年第 3 期）。
出租人法定解除权
- 承租人未按约定方法使用租赁物致使租赁物受损的（第 711 条）
- 承租人无正当理由未支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付的（第 722 条）
- 承租人未经同意转租的（第 716 条）
- 承租人擅自改动房屋结构或装修的
解除权消灭
- 约定期限届满未行使的
- 对方催告后合理期限内未行使的
- 未约定期限也未催告的，合理期限一般掌握在 1 年
- 因未付租金而有解除权的，承租人表示支付后期租金且出租人同意的（上海高院解答第 34 条）
解除时间的确定
- 协商解除的，协商确定之日
- 一方行使解除权经法院确认的，通知送达之日
- 诉讼中双方同意解除的，合意解除之日（上海高院解答第 33 条）
违约解除后违约金条款的继续适用
合同因违约解除的，违约金条款可继续适用，但过分高于损失的可以调整（最高法院民一庭解答，参照买卖合同司法解释第 20 条的法理类推适用）。
八、违约责任
承租人提前退租
承租人要求提前退租且房屋具备收回条件的，出租人应在合理期间内及时收回。出租人长期怠于收房并主张高额占有使用费的，扩大部分损失不予支持（江西高院民四庭观点解读问题 12）。
约定解除条件的审慎适用
租赁合同约定的解除条件成就，但违约行为显著轻微、不影响守约方合同目的实现的，法院不予准许解除合同。应审慎适用合同解除制度，综合合同性质、履约情形、交易习惯、诚实信用原则判断（江西高院民四庭观点解读问题 9）。
承租人违约导致合同解除的损失
出租人可要求承租人赔偿房屋闲置期间的租金损失，但出租人对房屋闲置存在放任行为的，扩大部分不予支持。有观点认为最长不超过六个月（江苏高院解答第 62 条）。
九、装饰装修处理
经出租人同意的装饰装修
- 合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除
- 已形成附合的，按下列情况处理：
- 合同解除：由违约方承担剩余租赁期内装饰装修残值损失；双方均无过错的，按公平原则分担
- 合同期满：承租人无权要求补偿，但当事人另有约定的除外
- 合同无效：已形成附合的，按过错分担现值损失
未经出租人同意的装饰装修
出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失（第 715 条）。
拆迁中的装饰装修补偿
- 承租人有证据证明装饰装修初始价值的，按剩余租期与全部租期的比例计算损失，但不得超过房屋所有权人获得的装饰装修补偿
- 无法证明初始价值的，按公平原则分担（江苏高院解答第 61 条）
十、房屋租赁特殊规则
优先承租权（第 734 条）
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。这是民法典新增的法定权利，权利性质宜界定为附条件形成权——条件成就时，承租人单方缔约意思表示即可成立租赁合同关系（最高法院《民法典合同编理解与适用》）。
适用条件：
1. 合法租赁关系的租赁期限届满
2. 并非因承租人违约而提前终止
3. 出租人再次出租房屋
4. 承租人符合同等条件
竞业禁止条款
商铺整体租赁中，承租人与出租人约定禁止出租人将其余商铺出租给同类竞争者的条款，遵从合同约定。约定不明时，以能否形成竞争关系为判断标准（江苏高院解答第 59 条）。
产权式商铺
开发商整体返租过程中，个别业主要求停止侵害的，不予支持。整体利益应依《民法典》第 276 条由多数业主意思表示决定。开发商未明确披露经营管理公司独立地位的，应对其行为承担连带责任（江苏高院解答第 55 条）。
经营性房产无法办理营业执照
导致合同目的不能实现的应当解除。综合考虑合同约定、双方专业优势、沟通情况、是否存在主观恶意等因素进行过错分担（江西高院民四庭观点解读问题 8）。
"双减"等政策变化
承租双方明确约定或明知为学科类校外培训的，"双减"政策导致经营成本显著增加、明显不公平的，可认定构成情势变更（江西高院民四庭观点解读问题 7）。
知识库原始资料索引
法院审判指导
- 江西高院民四庭：租赁合同纠纷案件若干问题的观点解读
- 上海高院：处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)
- 陕西高院：城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答
- 江苏高院：审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答
- 广东高院：部分承租人对整体转让的租赁物是否享有优先购买权
- 江西高院：承租人能否要求出租人降低或减免租金
- 广州中院：集体经营性建设用地租赁期限问题
- 最高院民一庭：审理合同若干问题实务解答
学术文章
- 朱虎、张梓萱：买卖不破租赁——价值的确立、贯彻与回调
- 系统性梳理：优先承租权相关的7大问题
- 汇总：房屋租赁合同纠纷常见的11个争议点
审判实务
- 最高法院关于买卖不破租赁的17个裁判观点/最高法院关于买卖不破租赁的17个裁判观点.md)
- 房屋租赁合同效力的司法审查要点（上海高院）/房屋租赁合同效力的司法审查要点.md)
- 房屋买卖、租赁案件审判实务问答29则/房屋买卖_租赁案件审判实务问答29则.md)
- 房屋租赁合同30问（上海二中院）
- "串串房"租客的合同解除权及损害救济
- 从办案经验谈谈商业承租人如何避坑（海泰律师）
书籍
- 民法典理解与适用 合同编3