现行基准： 《民法典》物权编 + 《商业银行法》+《个人住房贷款管理办法》
按揭贷款与抵押
最后更新：2026-04-06 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：商品房买卖合同 | 不动产登记 | 房屋买卖合同
核心法条
- 《民法典》第 394 条：抵押权的定义和一般规则 [现行有效]
- 《民法典》第 400 条：抵押合同的内容与形式 [现行有效]
- 《民法典》第 402 条：不动产抵押权自登记时设立 [现行有效]
- 《民法典》第 406 条：抵押期间抵押人可转让抵押财产，但应通知抵押权人 [现行有效]
- 《民法典》第 667-680 条：借款合同规则 [现行有效]
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：按揭贷款与商品房买卖合同的关系 [现行有效]
规则沿革
| 时间节点 | 变化内容 | 依据 |
|---|---|---|
| 2007-10-01 | 《物权法》确立抵押制度 | 已废止 |
| 2021-01-01 | 《民法典》施行，第 406 条重大改变：抵押期间可转让抵押财产 | 【现行有效】 |
| 2020-12-29 | 商品房买卖司法解释修正 | 法释[2020]17号 |
一、按揭贷款的法律结构
按揭贷款的三方关系
按揭贷款涉及三方当事人两个合同：
- 商品房买卖合同：买受人（借款人/抵押人）与出卖人（开发商/卖方）
- 抵押贷款合同：买受人（借款人/抵押人）与银行（贷款人/抵押权人）
按揭贷款的基本流程
1. 签订购房合同 → 2. 向银行申请按揭贷款 → 3. 银行审批 → 4. 签订抵押合同
→ 5. 办理抵押登记 → 6. 银行放款给卖方 → 7. 买受人按期还款
→ 8. 还清贷款后解除抵押
预告抵押登记
- 商品房尚未取得不动产权证时，办理预购商品房抵押权预告登记
- 预告登记具有物权效力，在取得不动产权证后应及时办理正式抵押登记
- 银行通常在预告抵押登记后即放款
二、抵押权的设立与效力
不动产抵押权的设立
- 抵押合同自签订时生效
- 抵押权自登记时设立（《民法典》第 402 条）
- 未办理抵押登记的，抵押权不成立，债权人只能主张合同违约责任
抵押财产的范围
| 可抵押的财产 | 不得抵押的财产 |
|---|---|
| 建筑物及其附着物 | 土地所有权 |
| 建设用地使用权 | 公益设施（教育机构、医疗机构等） |
| 正在建造的建筑物 | 权属不明或有争议的财产 |
| 已依法取得的房地产开发用地 | 依法被查封、扣押的财产 |
《民法典》第 406 条的重大变化
《民法典》第 406 条改变了原《物权法》"抵押期间抵押人不得转让抵押财产"的规则：
- 新规则：抵押期间抵押人可以转让抵押财产，应当通知抵押权人
- 抵押权不受转让影响，抵押权人对转让后的抵押财产仍享有抵押权
- 抵押权人认为转让可能损害抵押权的，可以请求将价款提前清偿或提存
- 但当事人另有约定的，从其约定（"禁止转让"条款有效）
抵押权的实现
- 债务人不履行到期债务时，抵押权人有权就抵押财产优先受偿
- 实现方式：协议折价、拍卖、变卖
- 多个抵押权并存时，按登记先后顺序清偿
三、按揭贷款合同履行中的常见问题
贷款审批未通过
| 原因 | 处理方式 |
|---|---|
| 买受人个人信用问题 | 买受人承担违约责任，按合同约定支付违约 |
| 政策调整（限购、限贷） | 可能构成情势变更，双方可协商解除，买受人承担部分或不承担违约责任 |
| 出卖人/开发商原因 | 出卖人承担违约责任 |
借款人断供
借款人逾期还款后：
- 银行通常给予一定的宽限期
- 逾期超过 3 个月或连续 3 期逾期的，银行可要求提前清偿全部贷款
- 银行有权行使抵押权，申请拍卖、变卖抵押房屋
- 拍卖款不足以清偿贷款的，银行可继续向借款人追偿不足部分
- 拍卖款超过贷款额的，剩余部分返还借款人
提前还款
- 借款人有权提前还款
- 合同约定提前还款违约金的，从其约定
- 提前还款后应及时办理抵押注销登记
四、商品房买卖合同与按揭贷款合同的关系
买卖合同解除对按揭贷款的影响
最高院民一庭意见：
- 因出卖人违约导致商品房买卖合同解除的，按揭贷款合同也应一并解除
- 出卖人应将收取的购房贷款本息直接返还给银行
- 买受人不再对银行承担还款责任
以买卖合同形式担保民间借贷
- 以商品房买卖合同形式为民间借贷提供担保的，应按民间借贷法律关系审理
- 判断标准：双方是否关注房屋交付与产权转移，还是集中在回购协议与利息上
- 借款人到期不还款的，出借人不能直接依买卖合同取得房屋所有权
"假按揭"的法律后果
- 开发商组织"假按揭"骗取银行资金的 → 买卖合同无效
- 银行明知或应知"假按揭"仍放款的 → 银行自身承担部分风险
- 借款人不知情的 → 借款人不承担还款责任
- 借款人参与造假的 → 可能构成骗贷犯罪
五、共有房产抵押
共同共有房产的抵押
- 夫妻共同共有的房产，抵押须经全体共有人同意
- 一方擅自抵押共同共有房产的，抵押行为效力待定
- 其他共有人追认的 → 抵押有效
- 其他共有人拒绝追认且相对人非善意的 → 抵押无效
按份共有房产的抵押
- 按份共有人可抵押其份额
- 抵押权及于抵押的份额及其变价
- 实现抵押权时按该份额的价值优先受偿
六、实务要点
- 抵押权自登记时设立：签订抵押合同不等于设立抵押权，必须办理登记
- 《民法典》第 406 条的影响：抵押期间房屋可以转让，但抵押权不受影响
- 贷款未批不等于合同免责：应区分未能贷款的原因，确定违约责任
- 断供后果严重：抵押房屋被拍卖后仍不足以还贷款的，继续承担剩余债务
- 买卖合同解除的连锁反应：将导致按揭贷款合同一并解除，银行债权受影响
- 预告抵押应及时转为正式抵押：取得不动产权证后立即办理正式抵押登记
知识库原始资料索引
法律法规
- 《民法典》第 394-406 条
- 《商业银行法》
法院审判指导
- 最高院民一庭意见：是民间借贷还是商品房买卖
- 广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（2022）
学术文章
- 房企"爆雷"引发的典型诉讼及实践研究 建工篇