居住权

最后更新：2026-04-07 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：用益物权 | 抵押权与担保物权 | 婚姻家庭财产分割 | 执行程序中的权利排除与保护

核心法条

• 《民法典》第 366 条：居住权概念——"居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要" [现行有效]
• 《民法典》第 367 条：居住权合同——应当采用书面形式订立，一般包括当事人信息、住宅位置、居住条件和要求、居住权期限、解决争议的方法 [现行有效]
• 《民法典》第 368 条：居住权的设立与登记——无偿设立为原则，当事人另有约定的除外；设立居住权应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立 [现行有效]
• 《民法典》第 369 条：居住权的限制——不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外 [现行有效]
• 《民法典》第 370 条：居住权的消灭——期限届满或居住权人死亡时消灭，应当及时办理注销登记 [现行有效]
• 《民法典》第 371 条：遗嘱设立居住权——参照适用居住权专章的有关规定 [现行有效]
• 《民法典》第 229 条：法律文书引起的物权变动——自法律文书生效时发生效力 [现行有效]
• 《民法典》第 230 条：因继承取得物权——自继承开始时发生效力 [现行有效]
• 《民法典》第 232 条：非法律行为取得的不动产物权，处分时未经登记不发生物权效力（宣示登记规则） [现行有效]
• 《民法典》第 1090 条：离婚经济帮助规则——可为裁判设立居住权提供实体法依据 [现行有效]

规则沿革

时间节点	变化内容	依据
1996-02-05	法发〔1996〕4号首次规定离婚时公房"暂时居住"制度	最高法《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》 [已废止]
2001-12-27	法释〔2001〕30号第27条首次提出"居住权"概念，离婚经济帮助可以房屋居住权形式	《婚姻法解释（一）》 [随民法典废止]
2020-05-28	《民法典》正式确立居住权制度，作为用益物权专章规定（第366-371条）	十三届全国人大三次会议 [通过]
2021-01-01	《民法典》施行，居住权制度正式生效，"登记生效主义"确立	【现行有效】
2020-12-29	法释〔2020〕15号确立时间效力规则，民法典"空白溯及"适用于居住权	最高法《时间效力规定》 [现行有效]
2020-12-30	法释〔2020〕22号第77条规定离婚时对未取得完全所有权房屋的使用判决规则	《婚姻家庭编解释（一）》 [现行有效]

一、居住权的概念与特征

（一）概念

居住权是《民法典》2021年新增的用益物权类型，指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要（《民法典》第 366 条）。

居住权制度起源于罗马法的人役权制度，植根于罗马社会特殊家长权的家庭制度和概括继承制的遗产继承制度，为弱势群体解决居住问题而创设，后为法国、德国等国借鉴吸收。我国民法典将其作为新型物权类型纳入物权编。

（二）法律特征

特征	说明	依据
他物权	在他人住宅上设定，非对自己房屋的权利	第 366 条
用益性	以占有、使用为内容，追求使用价值	第 366 条
人身专属性	为特定自然人生活需要而设，具有人身性	第 369 条
不可转让性	不得转让、不得继承	第 369 条
长期性	是一种长期存在的独立物权，一般持续至居住权人去世	第 370 条
无偿性（原则）	以无偿设立为原则，当事人另有约定可有偿	第 368 条
不可出租性（原则）	设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定除外	第 369 条

（三）人役型与用益型的分类

根据学理解释，民法典规定的居住权可分为两型：

1. 人役型居住权：以保证特定群体"住有所居"为己任，具有社会保障性质，多发生在具有特定身份关系的当事人之间（如父母子女、离婚配偶），无偿为原则。
2. 用益型（投资型）居住权：以实现住房的物权性利用为主要目的，可有偿设立，主体不限于自然人（法人、社会组织亦可），不要求具有特定身份关系。

民法典既肯认居住权的社会保障功能（人役型），又承认其用益功能（用益型），为两类居住权均保留了制度空间。

二、居住权的设立方式

（一）合同设立

居住权合同设立是最基本的方式，须满足以下条件：

1. 书面形式：《民法典》第 367 条规定应当采用书面形式订立居住权合同。但实践中，对于口头居住权合同，不能一概认定不成立——如果双方均认可能够证明口头合同存在，或虽无书面合同但已实际入住履行主要义务的，依据《民法典》第 490 条第 2 款可以认定合同成立。
2. 登记生效：《民法典》第 368 条规定居住权自登记时设立，采取登记生效主义。合同签订后未经登记的，居住权尚未设立（物权未变动），但居住权合同本身的债权效力不受影响。
3. 合同内容：一般包括当事人的姓名或名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法。

合同设立中的特殊问题：

• 未登记的处理：当事人之间签订了居住权合同但未登记，合同本身合法有效的，基于合同约定可判令继续履行登记义务。但在涉及合同以外第三人（如房屋买受人）时，未登记的居住权不能对抗善意第三人。
• 同一房屋多个居住权合同：有登记的适用登记在先原则；均未登记的适用实际交付原则；均未登记且未交付的适用合同签订在先原则。

（二）遗嘱设立

《民法典》第 371 条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用居住权专章的有关规定。

核心争议与裁判规则：遗嘱设立居住权何时设立？

司法实践的主流观点是：遗嘱设立居住权自继承开始时（即被继承人死亡时）设立，无需以登记为生效要件。理由如下：

• 《民法典》第 230 条规定"因继承取得物权的，自继承开始时发生效力"，该条是针对继承物权变动的特别规定，应优先于第 368 条的一般规定适用。
• 若要求遗嘱居住权也须登记才设立，则在继承人死亡后、登记办理前，居住权处于"真空状态"，遗嘱人设立遗嘱的目的将落空。

但应注意，遗嘱设立的居住权虽不以登记为生效要件，从保护交易安全和维护居住权人利益稳定的角度，仍应当进行登记（宣示登记）。

（三）法院裁判设立

法院裁判设立居住权的法律依据主要是《民法典》第 229 条（因法律文书导致物权设立、自法律文书生效时发生效力）。

主要领域与适用条件：

1. 离婚经济帮助（《民法典》第 1090 条）：离婚时一方生活困难、另一方有负担能力的，法院可通过判决为其设立居住权。条件包括：（a）接受帮助一方生活困难（离婚后无住处即属困难）；（b）限于离婚时提出；（c）另一方有负担能力；（d）以帮助形式可以是居住权。
2. 婚姻家庭领域外：如拆迁利益分配、公房使用权确认等场景，实务中已有通过裁判文书设立居住权的案例。

设立时间：裁判文书生效之日即为居住权设立之时，无需办理登记。因为此种设权方式属于非基于法律行为的物权变动，公权力行使的结果已具有足够的公示力。但居住权人如要处分该权利，须先办理登记（《民法典》第 232 条）。

（四）设立方式比较

设立方式	设立时间	是否需要登记	法律依据
合同设立	登记时设立	是（生效要件）	第 368 条
遗嘱设立	继承开始时设立	否（但可宣示登记）	第 371 条 + 第 230 条
裁判设立	法律文书生效时设立	否（但可单方宣示登记）	第 229 条

三、居住权的内容与效力

（一）权利范围

居住权的内容限于对他人住宅的占有和使用，以满足生活居住的需要。不包括收益权（出售、抵押住宅）和处分权。居住权人可以将住宅用于满足自身及其家属的生活居住，但不得擅自改变住宅用途。

（二）与所有权的分离

居住权设立后，住宅的所有权与使用权发生分离：
- 所有权人：保有处分权（可转让、抵押住宅），但须容忍居住权人继续占有、使用。
- 居住权人：享有占有、使用权，但不得转让、继承居住权，原则上不得出租。
- 买卖不破居住：住宅转让时，已登记的居住权对新所有权人继续有效（"买卖不破租赁"原则的物权法版本）。

（三）抵押权与居住权并存的处理

抵押权（担保物权）与居住权（用益物权）可以并存于同一住宅之上，因为二者所对应的所有权权能不同（价值权 vs. 使用权）。

顺位规则（以设立先后为准则）：

1. 居住权先于抵押权设立：居住权优先，抵押房产被拍卖时，居住权不受影响，居住权人可以阻止向买受人移交占有。在先设立的居住权不能阻止司法拍卖的进行，但可以阻止交付占有。
2. 抵押权先于居住权设立：抵押权优先。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第 28 条第 2 款，在后的居住权若影响在先抵押权的实现，法院应当依法将其除去后进行拍卖。

抵押权人实务建议：
- 在抵押合同中明确约定抵押人不得再行设立居住权，并约定违约责任。
- 抵押权设立前：查询不动产登记信息、实地调查抵押物居住状况、核实是否存在遗嘱或裁判设立的居住权。
- 抵押权设立后：定期查询抵押物的权属登记状况，防止抵押人另设居住权。

四、居住权的消灭

（一）消灭事由

事由	说明	法律依据
期限届满	居住权合同约定的期限到期	第 370 条
居住权人死亡	因人身专属性，居住权随权利人死亡而消灭	第 370 条
解除条件成就	合同约定的解除条件实现	合同编一般规则
住宅灭失	住宅因自然灾害、拆迁等原因灭失	物权消灭的一般规则
权利抛弃	居住权人明示放弃居住权	民法一般规则
混同	居住权人取得住宅所有权	物权混同规则

（二）消灭后的义务

居住权消灭后，应当及时办理注销登记（《民法典》第 370 条）。居住权人应当按照约定返还住宅，将住宅恢复至合理的使用状态。

（三）居住权合同的解除

居住权合同适用《民法典》合同编的一般解除规则。注意以下特殊问题：
- 未经登记的合同解除：居住权未登记时，居住权人能否主张合同解除的违约责任，司法实践中有争议。有观点认为可按照赠与合同处理，赠与人享有任意撤销权；也有观点认为属于离婚财产分割协议附条件的赠与，不得任意撤销。
- 再婚条款效力：离婚协议中约定"居住权人再婚则丧失居住权"的条款，因限制婚姻自由、违背公序良俗而无效，但不影响居住权约定本身的效力。

五、居住权与相关制度的区别

（一）与租赁权的区别

比较维度	居住权	租赁权
法律性质	物权（用益物权）	债权
设立方式	合同+登记/遗嘱/裁判	合同（书面或口头）
期限	可长期，一般为居住权人终身	最长不超过 20 年
转让性	不得转让、继承	原则上不得转租（出租人同意除外）
对抗效力	已登记的可对抗一切第三人	买卖不破租赁，但对抗力弱于居住权
对价	以无偿为原则	以有偿为原则
公示方式	不动产登记	实际占有使用
排除执行	已登记的居住权排除力更强	需同时满足查封前签订合同+实际占有

（二）与婚姻住房权的区别

婚姻住房权是基于婚姻关系产生的居住利益，通常不涉及独立的物权登记，属于婚姻法律关系中的权益安排。《民法典》第 1090 条规定的离婚经济帮助是裁判设立婚姻居住权的直接法律依据。居住权则是独立的用益物权，经登记后可对抗任何第三人，包括新的房屋所有人。

（三）与赡养义务的关系

赡养义务是法定的身份义务（《民法典》第 26 条等），赡养义务人应为其赡养的老年人提供居住条件。赡养义务产生的居住利益属于赡养法律关系中的内容，而居住权是一种独立的物权，二者在法律基础、性质和实现路径上均不相同。但实践中，赡养类居住权可以通过法院裁判方式设立，法院基于赡养需要对被赡养人设立附期限的居住权。

六、居住权实务应用场景

（一）离婚经济帮助

离婚时，一方生活困难（无住处）且另一方有负担能力的，法院可判给困难方一定期限的居住权。实践中多适用于以下场景：
- 离婚时夫妻共同财产房屋归一方所有，另一方生活困难。
- 公房承租权纠纷中无房分得的配偶一方。

居住权期限的确定应考虑：房屋属于个人财产还是共同财产、困难方的劳动能力和生活状况、当地住房制度改革的实际情况等因素。

注意：原法发〔1993〕32号规定的"一般不超过两年"的参考期限在裁判实践中仍有影响，但法院可视案件具体情况判决更长期限甚至终身居住权。

（二）老人以房养老

老人将自有房屋出售给养老机构或个人，同时为自己保留终身居住权。这种模式既实现了房屋变现，又保障了老人晚年居住稳定，是典型的用益型居住权应用。实践中多见于养老服务机构合作模式。

（三）遗产分配中的居住安排

立遗嘱人在遗嘱中将房屋所有权留给子女（或他人），同时为配偶或其他特定主体设立居住权，实现"所有权与使用权分离"的遗产分配方案。这种方式兼顾了继承人的财产权利与特定主体的居住需要，避免继承后发生"驱逐"纠纷。

（四）执行中的居住权保护

居住权作为一种用益物权，在执行程序中具有重要的对抗效力：

排除执行审查要件：
1. 居住权已办理不动产登记（合同设立）或法律文书已生效（裁判设立）。
2. 居住权仅在住宅用途的不动产上设立。
3. 居住权人为适格主体（原则上为特定自然人）。
4. 实际占有并使用该住宅（可通过水电燃气缴费等证明）。
5. 具有满足生活居住需要的必要性。
6. 非因自身原因未办理登记（如房屋不具备登记条件）。

执行程序处理方式：
- "带居拍卖"：确认居住权存在，拍卖时附带居住权负担，买受人须容忍居住权人继续居住。
- "去居拍卖"：认定居住权不存在或为虚假设立，执行法院可清除居住权负担后拍卖。
- 虚假居住权是执行实务中的重点防范对象，常见形式包括名为居住实为规避执行、名为居住实为借贷担保等。

七、登记制度

（一）登记要件主义

居住权自登记时设立（《民法典》第 368 条）。登记是合同型居住权的生效要件，未经登记的，居住权尚未设立，但居住权合同本身的债权效力不受影响。

（二）登记程序

1. 申请：合同设立由双方当事人共同申请；裁判设立由生效法律文书确定的居住权人单方申请。
2. 提交材料：居住权合同、不动产权属证书、身份证明等；属于共有住宅的，需经全体共有人确认；有抵押登记的，部分地区要求提交抵押权人同意材料。
3. 审查：不动产登记机构对登记材料进行形式审查。
4. 登记簿记载：将居住权载入不动产登记簿，居住权自登记时设立。

（三）登记的效力

• 设权效力：合同型居住权自登记时设立。
• 对抗效力：已登记的居住权可对抗任何第三人（包括新买受人、抵押权人等）。
• 非设权登记（宣示登记）：遗嘱设立和裁判设立的居住权虽不以登记为生效要件，但办理登记后可对外公示，保护交易安全和居住权人自身利益。

（四）注销登记

居住权消灭（期限届满或居住权人死亡）后，应当及时办理注销登记。注销登记由产权人及居住权人（或其继承人）双方到场申请。

八、实务要点

（一）居住权合同起草要点

1. 必须采用书面形式。
2. 明确约定住宅位置、居住条件和要求、居住权期限、是否有偿、是否允许出租。
3. 涉及共有住宅的，需取得全体共有人同意。
4. 存在抵押权的，需考虑抵押权人的利益保护，建议取得抵押权人同意。

（二）居住权诉讼与裁判要点

1. 确认之诉：居住权未登记时，当事人可起诉确认居住权合同效力并要求继续履行登记义务。
2. 排除妨害之诉：居住权受到侵害（如所有权人阻碍居住）时，居住权人可依物权请求权要求排除妨害。
3. 裁判设立的开放性：《民法典》未明确列举裁判设立，但第 229 条为法院通过判决创设居住权提供了规范空间，法院对此应持开放态度。

（三）居住权与虚假规避的防范

执行实务中需严格甄别虚假居住权，重点关注：
- 设立时间与债务发生/诉讼/执行时间的先后关系。
- 当事人之间是否存在特定身份关系。
- 是否有真实的居住使用事实。
- 是否存在借贷、担保等隐藏法律关系。
- 有偿居住权的费用支付情况。

（四）房屋交易中的居住权调查

购买二手房时，买受人应当：
1. 查询不动产登记簿，核实是否存在居住权登记。
2. 实地查看房屋实际占用情况，了解居住人与出卖人的关系。
3. 查明是否存在遗嘱设立的居住权（需核实被继承人遗嘱内容）。
4. 查明是否存在法院裁判设立的居住权（需核实相关法律文书）。

（五）民法典施行前居住权的处理

对于《民法典》施行前已经通过遗嘱、协议、判决等方式设立并实际存在的居住权益，适用《最高人民法院关于适用民法典时间效力的若干规定》第 3 条的"空白溯及"规则，可以适用《民法典》居住权的规定，办理居住权登记。但若溯及适用明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或背离合理预期的除外。

知识库原始资料索引

法律法规

• 《中华人民共和国民法典》（第 366-371 条居住权专章）
• 《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》
• 《最高人民法院关于适用〈民法典〉时间效力的若干规定》
• 《最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》

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