现行基准： 《民法典》合同编建设工程合同章 + 《建工司法解释（一）》（法释[2020]25号）

建设工程价款优先受偿权

最后更新：2026-04-04 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：建设工程施工合同 | 抵押权 | 保证合同

核心法条

• 《民法典》第 807 条：建设工程价款的优先受偿权制度基础条款（承继原《合同法》第 286 条） [现行有效]
• 《建工解释一》第 35 条：权利主体 -- 与发包人订立建设工程施工合同的承包人 [现行有效]
• 《建工解释一》第 36 条：优先受偿范围 -- 不包括违约金、损害赔偿金等 [现行有效]
• 《建工解释一》第 37 条：优先受偿客体 -- 承包人建设的工程部分，不及于建设用地使用权 [现行有效]
• 《建工解释一》第 38 条：不宜折价拍卖的情形 [现行有效]
• 《建工解释一》第 39 条：质量合格条件 [现行有效]
• 《建工解释一》第 40 条：行使期限 -- 18 个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算 [现行有效]
• 《建工解释一》第 41 条：应付款时间认定规则 [现行有效]
• 《建工解释一》第 42 条：放弃或限制优先受偿权的效力 [现行有效]

规则沿革

时间节点	变化内容	依据
2004-10-25	建工司法解释（一），已废止	法释[2004]14号
2020-12-29	建工司法解释（一），配合民法典	法释[2020]25号
2021-01-01	《民法典》施行	【现行有效】

一、权利性质

建设工程价款优先受偿权（以下简称"建工优先权"）是《民法典》规定的法定优先权，其性质在理论上存在三种观点：

• 留置权说：认为建工优先权与留置权法理基础相同，均源于施工行为与工程增值之间的因果关系
• 法定抵押权说：认为属于无需登记的法定抵押权
• 法定优先权说（最高法院倾向观点）：认为其属于独立的法定优先权，不宜类比为留置权或抵押权。理由：不以占有建设工程为条件（区别于留置权）；法理基础与抵押权不同，无需登记且效力优先于抵押权（区别于抵押权）

法理基础：承包人的建筑材料和劳动力已物化在建设工程中，其投入转化为在建工程，基于所有权的转化方式对在建工程享有优先受偿的权利。保护对象是承包人的建设工程价款债权，同时对农民工工资债权具有间接保护功能。

二、权利主体

享有优先受偿权的主体

只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有建工优先权（最高法院民一庭 2021 年第 21 次专业法官会议纪要）。

不享有优先受偿权的主体

• 实际施工人（转承包人、违法分承包人）：不属于"与发包人订立建设工程施工合同的承包人"，不享有建工优先权
• 多层转包和违法分包关系中的实际施工人：同样不享有
• 借用资质的实际施工人（挂靠人）：一般不享有。即使发包人明知借用资质事实，实践中仍倾向于不认定挂靠人享有建工优先权，因为以发包人主观状态决定对世权对交易安全影响太大
• 建筑工人、建材供应商：不享有，但其权益可通过承包人优先受偿权的实现间接获得保障

合同无效与优先受偿权

建设工程施工合同无效，但工程质量合格的，承包人仍可主张优先受偿权。合同无效不影响优先受偿权的成立（广东高院 2017 年解答第 13 条）。

三、权利客体

建设工程本身

建工优先权的客体是承包人承建的建设工程，不包括建设用地使用权（最高法院民一庭意见）。承包人对建设工程施工所作投入（人工、材料、机械等）物化在工程中，享有优先受偿权。

不包括

• 建设用地使用权：土地不是优先受偿权的客体，承包方对土地没有任何投入
• 违章建筑：不宜折价、拍卖，故承包人对违章建筑不享有优先受偿权（最高法院民一庭 2021 年第 21 次专业法官会议纪要）
• 建设工程不宜折价拍卖的情形（第 38 条）：如该建设工程所有权不属于发包人、建设工程具有特定用途不适合拍卖等

网签不影响优先受偿权

建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理商品房预售合同网签而消灭。网签是行政管理手段，不产生物权变动效力，亦不导致优先受偿权消灭（最高法院民一庭 2021 年第 21 次专业法官会议纪要）。

四、优先受偿的范围

包括

承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用（即直接费、间接费、利润、税金等）（河北高院 2023 年审理指南第 25 条）。

不包括

• 违约金、损害赔偿金等因发包人违约造成的损失（建工解释一第 36 条）
• 工程款利息：存在争议。河北高院明确"不包括工程款利息及因发包人违约所产生的损失"；广东高院 2017 年解答第 15 条认为"利息属于工程价款的法定孳息，应予支持"。实践中需结合具体案件情况

五、行使期限（18 个月）

期限长度

承包人行使优先受偿权的期限为18 个月，性质为除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断和延长的规定（建工解释一第 40 条）。

起算点

自发包人应当给付建设工程价款之日起算（建工解释一第 41 条），具体认定规则：

1. 有约定从约定：当事人对付款时间有约定的，按照约定
2. 约定不明：按照建工解释一第 27 条确定（即工程已交付的为交付之日；未交付的为提交竣工结算文件之日；未交付且未结算的为当事人起诉之日）
3. 应付款时间认定要点（最高法院谢勇法官观点）：
4. 以除质保金外的全部工程价款支付时间作为起算点
5. 应付进度款之时工程尚在施工，不宜折价拍卖
6. 质保金在全部工程价款中通常只占 3%-5%，以其支付时间起算对承包人不公平
7. 恶意串通推迟付款时间：如发包人与承包人恶意串通故意推迟应付工程价款时间，仍应按合同约定或法律规定认定起算点
8. 客观原因推迟：因工期延误等客观原因推迟应付工程价款时间，可自推迟后的应付时间起算

行使方式

承包人行使优先受偿权不限于诉讼和仲裁，以下方式均属于依法行使（指导案例 171 号、广东高院 2017 年解答第 17 条）：

• 提起诉讼或申请仲裁主张优先受偿权
• 与发包人协议以工程折价抵偿欠付工程款
• 向执行法院主张优先受偿权并申请参与分配
• 向发包人以书面形式明确表示主张优先受偿权

注意：仅起诉请求支付工程款但未主张优先受偿权的，不视为行使优先受偿权（广东高院 2017 年解答第 18 条）。

未竣工工程

建设工程优先受偿权的行使不以工程竣工为条件。只要发包人有欠付工程款的事实，承包人即可主张优先受偿权。但因承包人自身原因导致施工质量不合格或工程进度未按约定完成的，无权行使（最高法院民一庭意见）。

合同解除后的起算

因发包人原因导致合同解除或终止履行时已超出合同约定竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除之日起计算（指导案例 73 号）。

六、与抵押权的顺位

一般规则

建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权（2002 年最高法院批复第 1 条）。

建设用地使用权上的抵押权

建设用地使用权上设立的抵押权与建设工程上的优先受偿权相互独立：
- 建设用地使用权的拍卖价款用于清偿抵押贷款
- 建设工程拍卖价款先行用于清偿建设工程价款
- 建设用地使用权抵押权的效力不及于抵押权设立后新建设的工程

抵押权人的救济

抵押权人认为确认优先受偿权的生效裁判损害其利益的，可以提起第三人撤销之诉（指导案例 150 号）。

七、与商品房消费者权利的冲突

一般规则

商品房消费者的物权期待权优先于建工优先权。这是司法实践中长期坚持的裁判规则。

演变脉络

1. 2002 年批复：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，优先受偿权不得对抗买受人
2. 2015 年执行异议复议规定第 29 条：确立三个条件（查封前签订书面合同 + 用于居住且名下无其他住房 + 已付超过 50%）
3. 2019 年九民纪要第 125 条：放宽"无其他住房"和"已付 50%"的认定标准
4. 2023 年商品房消费者权利保护批复：消费者以居住为目的购买并已付全款（或一审辩论终结前支付剩余价款），其交付请求权优先于建工优先权；房屋不能交付时，其价款返还请求权亦优先
5. 2025 年执行异议之诉司法解释第 11 条：将"居住为目的"修改为"满足家庭居住生活需要"

案外人执行异议之诉

消费者提起执行异议之诉请求排除优先受偿权的执行，但不否定优先受偿权本身的，属于民事诉讼法第 227 条规定的"与原判决、裁定无关"的情形，法院应予受理（指导案例 154 号）。

八、放弃或限制优先受偿权的效力

一般原则

承包人原则上可以放弃建设工程价款优先受偿权。放弃可以分为：
- 绝对权利放弃：彻底放弃优先受偿权而成为普通债权人
- 相对权利放弃：仅放弃对特定权利人的优先受偿权（如在特定抵押权人范围内放弃）

例外：损害建筑工人利益时无效

发包人与承包人约定放弃或者限制优先受偿权，损害建筑工人利益的，该约定无效，发包人据此主张承包人不享有优先受偿权的，法院不予支持（建工解释一第 42 条）。

实务要点

• "损害建筑工人利益"的认定：需审查承包人是否已足额支付建筑工人工资
• 金融机构贷款合同中常见的承包人放弃优先受偿权承诺条款，如未损害建筑工人利益，原则上有效
• 放弃的意思表示应当明确，不能通过默示行为推定

九、债权转让与优先受偿权

能否随债权一并转让

实践中存在争议：
- 最高法院民一庭 2021 年纪要：未明确
- 河北高院 2023 年审理指南第 27 条：建设工程价款债权转让，优先受偿权随之转让
- 川渝高院 2022 年解答第 17 条：优先受偿权属于法定优先权，行使主体应限定为承包人，债权转让后受让人不享有优先受偿权

当前各地裁判尺度不一，需关注管辖法院所在地的高院意见。

知识库原始资料索引

最高法院权威文件

• 最高法院法官会议纪要（2025 年 8 月）
• 最高院民一庭意见：优先受偿权的行使是否以工程竣工为条件
• 最高院民一庭意见：土地是否为优先受偿权的客体
• 最高法：关于完善建设工程优先受偿权司法解释的建议的答复
• 最高院：关于解决施工企业工程欠款执行难问题的建议的答复

指导案例

• 指导案例 73 号：通州建总诉天宇化工别除权纠纷案（行使期限起算点）
• 指导案例 150 号：民生银行温州分行诉山口建筑公司第三人撤销之诉案（抵押权人原告资格）
• 指导案例 154 号：王四光诉中天建设集团案外人执行异议之诉案（与原判决无关）
• 指导案例 171 号：中天建设诉河南恒和置业优先受偿权案（执行中主张优先受偿权）
• 指导案例 250 号：利辛某达融资担保诉某安建设集团第三人撤销之诉案

学术文章

• 谢勇（最高法院法官）：建设工程价款优先受偿权的理论和适用研究

高院解答

• [广东高院建设工程合同纠纷疑难问题解答（2017 年）](../../../法院审判指导/广东规定/2017-08-21_230914_575_广东高院建设工程合同纠纷疑难问题解答(2017年8月）.md)
• 河北高院建设工程施工合同案件审理指南（2023 年）
• 河南高院建设工程合同纠纷案件疑难问题 27 条解答（2023 年）
• 川渝高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答（2022 年）

书籍

• 最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用
• 最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）图解四十五讲
• 解构与重塑：建设工程合同纠纷审判思维与方法