抵押权的顺位与变更
最后更新：2026-04-06 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：抵押权 | 抵押权的顺位 | 抵押权的实现程序 | 担保物权竞合与顺位
现行基准： 《民法典》第 414、409、422 条 + 《担保制度解释》第 43、57 条 + 《不动产登记暂行条例》
核心法条
| 法律依据 | 核心内容 |
|---|---|
| 《民法典》第 414 条 | 同一财产多个抵押权的清偿顺位：按登记时间先后确定 |
| 《民法典》第 409 条 | 抵押权及其顺位的变更与放弃，不得对其他抵押权人产生不利影响 |
| 《民法典》第 415 条 | 同时存在抵押权和质权时的清偿顺序 |
| 《民法典》第 422 条 | 最高额抵押债权确定前的变更规则（债权范围、期间、最高额） |
| 《担保制度解释》第 43 条 | 抵押权顺位让与规则的效力与限制 |
| 《担保制度解释》第 57 条 | 价款优先权（超级优先权）的适用条件与优先顺位 |
| 《不动产登记暂行条例实施细则》第 68 条 | 抵押权变更登记的具体程序与情形 |
| 《不动产登记操作规范》 | 顺位变更登记的操作指引 |
规则沿革
| 时间节点 | 变化内容 | 依据 |
|---|---|---|
| 1995-10-01 | 《担保法》第 54 条：按登记先后清偿 | 已废止 |
| 2000-12-13 | 担保法司法解释第 58 条：同日抵押的顺位认定（抽签规则） | 法释[2000]44号（已废止） |
| 2007-10-01 | 《物权法》第 199 条：同一财产多个抵押的清偿顺序 | 已废止 |
| 2015-03-01 | 《不动产登记暂行条例》及细则：统一不动产登记制度 | 现行有效 |
| 2021-01-01 | 《民法典》第 414-416 条完善顺位体系 | 【现行有效】 |
与 抵押权的顺位 概念文章的关系：该文已全面覆盖抵押权顺位的一般规则，本文侧重于变更登记程序、顺位抛弃实务操作、预告登记抵押的顺位等深化内容予以补充。
一、抵押权顺位变更登记实务
1.1 须办理变更登记的情形
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第 68 条，以下情形需办理抵押权变更登记（非抵押权设立登记）：
| 变更情形 | 是否影响其他抵押权人 | 变更登记要求 |
|---|---|---|
| 被担保的债权数额变更 | 仅增加时需要 | 增加：须经后顺位抵押权人同意；减少：无需同意 |
| 债务履行期限变更 | 否 | 须办理变更登记 |
| 抵押权顺位变更 | 是 | 须经全部相关抵押权人同意 |
| 抵押权人姓名/名称变更 | 否 | 须办理变更登记 |
| 抵押物地址/状况变更 | 否 | 须办理变更登记 |
1.2 顺位变更登记的程序
顺位变更（《民法典》第 409 条、《担保制度解释》第 43 条）涉及抵押权人之间顺位关系的调整，程序上要求：
- 协议：相关抵押权人之间达成顺位变更协议
- 同意：涉及第三人的，须经其书面同意
- 登记：向不动产登记机构申请顺位变更登记
- 效力：自变更登记完成之日起，顺位变更对其他债权人产生对抗效力
实务提醒：仅签署顺位变更协议但未办理变更登记的，在抵押权人内部具有合同约束力，但不得对抗善意第三人。
1.3 顺位变更对保证人的影响
《民法典》第 409 条第 2 款：债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
抵押权的实现程序：抵押权实现时涉及顺位分配的具体操作参见该文。
二、抵押权顺位的放弃与抛弃
2.1 放弃的类型
抵押权顺位的放弃分为两种：
| 类型 | 法律效果 | 实务场景 |
|---|---|---|
| 绝对放弃（顺位抛弃） | 放弃者从优先顺位队列中退出，后续顺位抵押权人依次升进 | 第一顺位抵押权人放弃后，原第二升为第一 |
| 相对放弃（顺位让与） | 第一顺位与后顺位之间形成内部优先关系，对抵押人不产生不利影响 | 第二顺位抵押权人向第一顺位支付对价取得优先地位 |
2.2 顺位抛弃的登记要求
| 情形 | 登记方式 |
|---|---|
| 全部抛弃 | 抵押权注销登记 |
| 顺位抛弃（升进主义） | 抵押权变更登记 |
| 顺位让与（固定主义） | 抵押权变更登记，登记让与人和受让人的内部关系 |
2.3 升进主义与固定主义的区分
| 比较 | 升进主义 | 固定主义 |
|---|---|---|
| 抛弃第一顺位后 | 其后所有抵押权依次升进 | 其后抵押权保持原顺位不升进 |
| 我国立法态度 | 主流观点为升进主义 | 实务中较少采用固定主义 |
| 例外 | 债务人以自有财产设定抵押被抛弃时，其他保证人免责范围相应减少 | — |
与 担保物权竞合与顺位 的关联：担保物权之间的竞合及最终清偿顺序，需结合本文的顺位变更规则综合判断。
三、预告登记抵押权的顺位
3.1 预告登记抵押权的概念
不动产预告登记是为了保障将来实现物权而在不动产登记簿上作出的登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力（《民法典》第 221 条）。
3.2 预告登记与本登记的顺位关系
| 情形 | 规则 |
|---|---|
| 抵押预告登记在先，本登记在后 | 本登记后抵押权的效力溯及预告登记之日 |
| 多个抵押权均有预告登记 | 按预告登记的先后确定顺位 |
| 预告登记与本登记之间有第三方抵押权 | 预告登记的本登记优先于中间的第三方抵押权 |
3.3 抵押预告登记的顺位效力期限
- 预告登记自不动产登记之日起90 日内应办理本登记
- 逾期未办理本登记的，预告登记失效
- 预告登记失效后，新设立的抵押登记不受原预告登记顺位保护
四、最高额抵押权变更中的顺位保护
4.1 变更内容的限制
《民法典》第 422 条允许债权确定前协议变更：
- 债权确定的期间
- 债权范围
- 最高债权额
但如果变更会对后顺位抵押权人产生不利影响：
| 变更内容 | 不利影响分析 | 须经后顺位同意？ |
|---|---|---|
| 提高最高债权额 | 可能侵蚀后顺位受偿空间 | 是 |
| 扩大债权范围 | 可能增加不确定性 | 是 |
| 延长决算期 | 延缓债权确定时间 | 视具体情况 |
| 降低最高债权额 | 有利于后顺位 | 否 |
4.2 实务操作建议
- 变更前尽职调查：查询不动产是否存在多顺位抵押权
- 变更后及时登记：变更登记完成后向登记机构申请变更
- 保留书面同意：后顺位抵押权人的书面同意文件应作为变更登记的附件提交
五、特殊情形下的顺位处理
5.1 法院查封对抵押权顺位的影响
- 抵押权设立后的查封，不影响抵押权的顺位
- 但查封后新增的抵押权劣后于查封债权
- 最高额抵押财产被查封时，债权确定（详见 最高额抵押）
5.2 抵押权代持的顺位
《担保制度解释》第 4 条：担保物权登记在受托人名下（如委托贷款受托银行），实际债权人享有优先受偿权，顺位以登记时间为准。
5.3 抵押权消灭后的顺位升进
第一顺位抵押权因清偿等原因消灭后：
- 第二顺位抵押权自动升进为第一顺位
- 后续顺位依次升进
- 当事人另有约定的除外
知识库原始资料索引
法典与司法解释
- 《中华人民共和国民法典》
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》
不动产登记
- 《不动产登记暂行条例实施细则》
实务研究
- 刘贵祥：民法典关于担保的几个重大问题（下）
- 郑思清：价金担保权优先顺位的司法适用（下）