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抵押权
最后更新：2026-04-05 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：质押权 | 留置权 | 保证合同 | 公司担保 | 建设工程价款优先受偿权 | 融资租赁
核心法条
- 《民法典》第 394 条：抵押权的定义 -- 债务人或第三人不转移财产占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或发生约定情形时，债权人有权就该财产优先受偿 [现行有效]
- 《民法典》第 395 条：可抵押财产的范围 [现行有效]
- 《民法典》第 399 条：禁止抵押的财产 [现行有效]
- 《民法典》第 400 条：抵押合同的形式与条款要求 [现行有效]
- 《民法典》第 402 条：不动产抵押登记生效主义 [现行有效]
- 《民法典》第 403 条：动产抵押登记对抗主义 [现行有效]
- 《民法典》第 406 条：抵押期间抵押财产的转让 [现行有效]
- 《民法典》第 408 条：抵押财产价值减少时的救济 [现行有效]
- 《民法典》第 409 条：抵押权及其顺位的变更 [现行有效]
- 《民法典》第 410 条：抵押权的实现方式（折价、拍卖、变卖） [现行有效]
- 《民法典》第 414 条：抵押权顺位规则（登记在先、同日按债权比例） [现行有效]
- 《民法典》第 415 条：动产浮动抵押与一般动产抵押的顺位 [现行有效]
- 《民法典》第 416 条：价金担保权（超级优先权） [现行有效]
- 《民法典》第 417 条：抵押权物上代位性 [现行有效]
- 《民法典》第 419 条：抵押权的行使期间（主债权诉讼时效内） [现行有效]
- 《民法典》第 420-424 条：最高额抵押权的特殊规则 [现行有效]
- 《担保制度解释》第 4 条：担保物权代持的效力 [现行有效]
- 《担保制度解释》第 15 条：最高额担保中最高债权额的认定 [现行有效]
- 《担保制度解释》第 46 条：未办理抵押登记的法律后果 [现行有效]
- 《担保制度解释》第 54 条：未登记动产抵押与财产保全的冲突 [现行有效]
规则沿革
| 时间节点 | 变化内容 | 依据 |
|---|---|---|
| 1995-10-01 | 《担保法》施行 | 已废止 |
| 2000-12-13 | 担保法司法解释 | 法释[2000]44号（已废止） |
| 2020-12-31 | 民法典担保制度司法解释 | 法释[2020]28号 |
| 2021-01-01 | 《民法典》施行，担保法废止 | 【现行有效】 |
一、抵押权的定义与特征
定义
抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利（《民法典》第 394 条）。
核心特征
- 不转移占有：抵押权的典型特征是抵押人不移转抵押财产的占有，这是抵押权与质权、留置权等占有移转型担保物权的关键区分点。抵押权的成立、存续、权能、担保效力及消灭均与抵押财产的占有脱钩。
- 优先受偿性：抵押权人就抵押财产变价所得价款，优先于普通债权人受偿。优先受偿是整个抵押制度的核心，但并非抵押权人的义务。
- 从属性：抵押权从属于主债权，抵押权人与债权人须为同一主体（《民法典》第 394 条第 2 款）。主合同无效或被撤销的，抵押合同原则上也随之无效。
- 物上代位性：抵押财产毁损、灭失或被征收时，抵押权人可就保险金、赔偿金或补偿金等代位物优先受偿（《民法典》第 390 条、第 417 条）。
- 不可分性：抵押权的效力及于抵押财产的全部，不因主债权的分割、部分清偿或转让而受影响。
抵押权的分类
| 分类标准 | 类型 | 说明 |
|---|---|---|
| 按成立原因 | 意定抵押权 / 法定抵押权 | 意定抵押权基于当事人合意设立；法定抵押权基于法律规定直接产生，如《民法典》第 397 条建筑物与建设用地使用权一并抵押 |
| 按担保债权 | 一般抵押权 / 最高额抵押权 | 一般抵押权担保特定债权；最高额抵押权担保一定期间内连续发生的不特定债权（《民法典》第 420 条） |
| 按抵押权人 | 他主抵押权 / 所有人抵押权 | 所有人抵押权为抵押权人与所有权人同一的特殊形态，我国原则上以他主抵押权为原则 |
| 按客体类型 | 不动产抵押 / 动产抵押 / 权利抵押 | 不同客体适用不同的设立规则（登记生效 vs 登记对抗） |
二、抵押权的设立
抵押财产范围
可以抵押的财产（《民法典》第 395 条）：
- 建筑物和其他土地附着物
- 建设用地使用权
- 海域使用权
- 生产设备、原材料、半成品、产品
- 正在建造的建筑物、船舶、航空器
- 交通运输工具
- 法律、行政法规未禁止抵押的其他财产
不得抵押的财产（《民法典》第 399 条）：
- 土地所有权
- 宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权（法律规定可以抵押的除外）
- 学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施
- 所有权、使用权不明或者有争议的财产
- 依法被查封、扣押、监管的财产
- 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产
注意：以禁止抵押的财产设定抵押的，抵押合同无效。但当事人不得以抵押财产被查封、被扣押、被监管为由请求确认抵押合同无效（《担保制度解释》第 37 条）。
抵押合同
抵押合同应当采用书面形式（《民法典》第 400 条），一般包括以下条款：
- 被担保债权的种类和数额
- 债务人履行债务的期限
- 抵押财产的名称、数量等情况
- 担保范围
担保范围（《民法典》第 389 条）：担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
动产担保财产的概括描述（《担保制度解释》第 53 条）：当事人在动产和权利担保合同中对担保财产作出概括描述，该描述能够合理识别担保财产的，应当认定担保成立。
抵押登记
不动产抵押：登记生效主义
- 以建筑物、建设用地使用权等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立（《民法典》第 402 条）
- 不动产抵押合同生效后未办理抵押登记的，抵押权未设立，但债权人有权请求抵押人办理抵押登记
- 抵押人拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任（《担保制度解释》第 46 条）
- 因不可归责于抵押人的原因导致抵押财产灭失或被征收，无法办理登记的，若存在保险金等代位物，债权人可请求抵押人在代位物价额范围内承担赔偿责任；若不存在代位物，则债权人无法请求抵押人承担担保责任
动产抵押：登记对抗主义
- 以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人（《民法典》第 403 条）
- 动产抵押合同订立后未办理抵押登记的，抵押人的其他债权人申请保全或执行抵押财产，法院已经采取保全或执行措施的，抵押权人主张优先受偿的，法院不予支持（《担保制度解释》第 54 条）
- 动产抵押合同生效即产生抵押权，但未经登记不得对抗善意第三人
登记簿与合同约定不一致的处理
- 《民法典》施行后（《担保制度解释》第 15 条）：登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围
- 《民法典》施行前（《九民纪要》第 58 条）：因登记系统设置问题导致登记信息不全面的，以合同约定为准
- 2021 年不动产登记簿样式修改后：增加"担保范围"栏目，将"最高债权数额"修改为"最高债权额"独立栏目，有利于减少争议
抵押权代持
《担保制度解释》第 4 条明确了抵押权代持的效力规则：
构成要件：
1. 债权人委托他人（受托人）代持抵押权
2. 抵押人知道或应当知道债权人与受托人之间的代理关系（隐名代理）
法律效果：符合隐名代理构成要件的，抵押权归属于实际债权人，而非登记的抵押权人。
常见场景：
- 委托贷款：银行以自身名义与抵押人签订抵押合同并登记，实际债权人为委托人
- 银团贷款：代理行登记为抵押权人
- 公司债券发行：受托管理人登记为抵押权人
三、抵押权的效力
优先受偿权
抵押权的核心效力是优先受偿权。债务人不履行到期债务或发生约定情形时，抵押权人有权就抵押财产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿（《民法典》第 410 条）。
优先受偿的效力范围：
- 优先于无担保的普通债权人
- 优先于后顺位的担保物权人
- 不优先于建设工程价款优先受偿权（法定优先权优先于意定担保物权）
- 不优先于抵押权设立前已发生的历史欠税（《税收征收管理法》第 45 条）
抵押权顺位
一般规则（《民法典》第 414 条）：
- 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照登记的时间先后确定清偿顺序
- 抵押权登记时间相同的，按照债权比例清偿
- 动产抵押中，已登记的优先于未登记的受偿
- 均未登记的，按照债权比例清偿
价金担保权（超级优先权）（《民法典》第 416 条）：
动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。
顺位的变更（《民法典》第 409 条）：
- 抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容
- 抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响
抵押权与从属性
抵押权从属于主债权，具体体现为：
- 成立上的从属性：抵押权的设立以主债权的存在或将要存在为前提。一般抵押权担保的是既存的特定债权，但也可以担保将来债权（如反担保中担保人的追偿权）。
- 移转上的从属性：抵押权随主债权的转让而转让，法律另有规定或当事人另有约定的除外。
- 消灭上的从属性：主债权全部消灭的，抵押权消灭；主债权部分消灭的，抵押权仍担保剩余债权。
从属性的缓和：最高额抵押权是担保物权从属性缓和的典型产物，其从属于基础法律关系而非特定债权。在决算期届满前，某一具体债权的产生、消灭或移转，不影响最高额抵押权的存续。
抵押期间抵押财产的转让
《民法典》第 406 条对抵押财产的转让规则作出了重大调整：
- 原则允许转让：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产
- 当事人另有约定的从其约定：当事人约定不得转让的，按照其约定
- 抵押权不受影响：抵押财产转让的，抵押权人的权利不受影响（抵押权具有追及效力）
- 通知义务：抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人
四、抵押权的实现
实现条件
- 抵押权有效存在：动产抵押以合同生效为设立要件，不动产抵押以登记为设立要件
- 债务人不履行到期债务，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形
- 抵押权的实现不存在法律上的障碍：如不存在抗辩权、未受破产程序限制等
约定实现事由
《民法典》允许当事人约定除"债务人不履行到期债务"以外的实现抵押权的情形（较原《担保法》新增），旨在防止抵押人的非正常经营行为或恶意行为损害抵押权人利益。约定事由通常与抵押人的违约行为相关联，使抵押权"加速到期"。但约定事由不能突破抵押权的从属性。
实现方式
- 协议实现（第 410 条第 1 款）：抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。折价或变卖应当参照市场价格。
- 诉讼/非讼实现（第 410 条第 2 款）：未达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
- 其他债权人撤销权：协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
流押条款的效力
《民法典》第 401 条（流押条款缓和）：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
核心规则：
- 流押条款不再绝对无效，而是不直接产生抵押财产所有权归属的效果
- 抵押权人仍可通过合法程序实现抵押权并就变价款优先受偿
- 债务到期前协商处置担保物且对价公允的，不构成流押（最高院（2018）最高法民终字第 751 号公报案例）
行使期间
《民法典》第 419 条：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
理解要点：
- 主债权诉讼时效届满后未行使抵押权的，抵押权消灭（九民纪要第 59 条确认）
- 抵押人可在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押权登记
- 抵押权行使期间届满后原抵押人自愿履行的，等同于自愿偿还或代为清偿债务
五、最高额抵押权
定义与特征
最高额抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿（《民法典》第 420 条）。
核心特征：
1. 不特定性：担保的债权在设定时不确定，债权数额在决算期届至前处于变动状态
2. 连续性：债权在一定期间内连续发生，不断产生和消灭
3. 最高债权额限制：抵押权人仅在最高债权额限度内享有优先受偿权
4. 从属性缓和：从属于基础法律关系而非特定债权
最高债权额的认定
《担保制度解释》第 15 条明确了两个基本原则：
- 债权最高额为原则：最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权
- 本金最高额为例外：当事人另有约定的（明确约定最高债权额仅指本金），从其约定
- 登记优先原则：登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围
不动产 vs 动产：
- 不动产抵押采登记生效主义，当事人约定本金最高额但未登记的，超出登记的债权数额部分仅具有债权效力，不具有优先受偿效力
- 动产抵押采登记对抗主义，当事人约定本金最高额但未登记的，超出部分具有物权效力但不得对抗善意第三人
债权确定
最高额抵押权所担保债权基于以下情形确定（《民法典》第 423 条）：
- 约定的债权确定期间届满
- 没有约定或约定不明确，自最高额抵押权设立之日起满二年，抵押权人或抵押人请求确定债权
- 新的债权不可能发生
- 抵押权人知道或应当知道抵押财产被查封、扣押
- 债务人、抵押人被宣告破产或者解散
- 法律规定债权确定的其他情形
确定后的效果：
- 最高额抵押权所担保的债权予以固定
- 最高额抵押权转变为一般抵押权
- 从属性得以恢复，可随所确定债权的移转而转让
最高额抵押的特殊实务问题
借新还旧：在最高额抵押权担保债权确定前签订借新还旧合同的，若新借款合同仍在担保期间内且未被排除在担保范围外，则属于担保范围。但债权确定后签订借新还旧合同，最高额抵押权已转化为一般抵押权，新借款不属于担保范围。
现存债权转入：最高额抵押权设立前已存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围（《民法典》第 420 条第 2 款）。
抵押财产被查封：自抵押权人知道或应当知道抵押财产被查封、扣押时起，被担保的债权数额不再增加。抵押权人不知道或不应当知道的，不发生债权确定的效果。
六、常见争议
流押条款的效力认定
核心问题：当事人在债务履行期限届满前约定抵押财产归债权人所有，该约定是否有效？
裁判规则：
- 《民法典》第 401 条不直接否定流押条款的效力，而是限制其效果：不能直接取得抵押财产所有权，只能依法优先受偿
- 债务到期前协商处置担保物且经公允清算的，不构成流押，该约定有效（最高院公报案例（2018）最高法民终 751 号）
- 约定了清算义务的让与担保，不属于流押，合法有效
不动产抵押登记与合同约定不一致
核心问题：登记簿记载的债权数额/担保范围与抵押合同约定不一致时，以何为准？
裁判规则：
- 《民法典》施行后的抵押：以登记为准（《担保制度解释》第 15 条）
- 《民法典》施行前的抵押：以合同约定为准（《九民纪要》第 58 条），因登记簿设置不完善导致的不一致非当事人过错
最高额抵押的责任限额争议
核心问题：最高债权额是指债权本金还是全部债权？
实务建议：
- 对抵押权人：合同最好直接约定最高债权额包括全部债权；如只能约定为本金最高额，建议登记时以本金上浮一定比例登记
- 对抵押人：审查"担保范围""最高债权额"等条款，确保登记内容真实反映合同约定
抵押权与税收优先权的冲突
核心问题：抵押权实现时，税款是否优先于抵押权？
裁判规则：
- 历史欠税（《税收征收管理法》第 45 条）：抵押权设立前的欠税优先于抵押权；抵押权设立后的欠税不优先于抵押权
- 转户税费：司法实践中多作为实际执行费用优先扣划，但法律依据存疑
- 欠税滞纳金：普遍认定为普通债权，不具有优先受偿地位
抵押权与建设工程价款优先受偿权的竞合
- 建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，其性质不同于抵押权
- 建设工程价款优先受偿权优先于抵押权受偿
- 但建设工程价款优先受偿权不得对抗已支付全部或大部分购房款的商品房消费者
矿权抵押的特殊问题
- 采矿许可证到期未办理延续的，采矿权并非当然灭失，需综合判断矿山实际情况
- 采矿权兼具财产权与行政许可双重属性，法院应实质审查而非形式审查
- 若采矿权续期申请获得批准，抵押权人可另行主张权利（最高院（2020）最高法民终 146 号）
七、抵押权与其他担保物权的识别
实务中，当事人可能使用"质押"措辞但选取了不动产客体，或使用"抵押"措辞但选取了权利客体，产生识别困难：
处理原则（应从宽把握）：
1. 房屋质押：应解释为有效的房屋抵押合同
2. 股权抵押：应解释为有效的股权质押合同
3. 动产抵押合同未登记但已交付：结合交付行为，将抵押合同解释为质押合同
4. 动产质押合同未交付也未登记：若无明确证据表明仅有质押合意，可将质押合同解释为抵押合同
知识库原始资料索引
法典评注
- 柯勇敏：《民法典》第394条（抵押权的定义）评注
- 武亦文：《民法典》第410条（抵押权的实现）评注
- 武亦文：《民法典》第420条（最高额抵押权的一般规则）评注
- 武亦文：《民法典》第423条（最高额抵押权担保债权的确定）评注
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