现行基准： 《城市房地产管理法》+《民法典》物权编与合同编 + 国家税务总局相关规定

二手房交易税务与流程

核心法条

• 《民法典》第 209 条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力 [现行有效]
• 《民法典》第 215 条：合同效力与物权效力分离原则 [现行有效]
• 《城市房地产管理法》第 39 条：以出让方式取得土地使用权转让房屋的条件 [现行有效]
• 《契税暂行条例》/《契税法》：买受人缴纳契税，税率 3%-5%，具体由省级政府确定 [现行有效]
• 《个人所得税法》及其实施条例：房屋转让所得需缴纳个人所得税 [现行有效]
• 《增值税暂行条例》及实施细则：房屋销售涉及增值税的规定 [现行有效]

规则沿革

时间节点	变化内容	依据
2016-05-01	"营改增"全面实施，房屋交易由营业税改为增值税	财税[2016]36号
2021-09-01	《契税法》施行，契税税率改为 3%-5%（原为 3-5% 暂行）	十三届全国人大常委会第二十九次会议
2021-01-01	《民法典》施行	【现行有效】

一、二手房交易的法律流程

交易前的准备与审查

审查事项	审查要点
权属核实	查验不动产权证（房屋所有权证+土地使用权证），确认出卖人是否有权处分
共有权人确认	房屋为共有的须取得全部共有人签字同意或书面授权
抵押情况	查验不动产登记簿，确认房屋是否存在抵押、查封等权利限制
租赁情况	确认是否存在在租租约，"买卖不破租赁"原则适用
户口迁移	确认房屋内户口情况，约定户口迁移期限

标准交易流程

1. 看房、磋商 → 2. 签订买卖合同 → 3. 网签备案 → 4. 贷款审批（如需）
→ 5. 缴纳税费 → 6. 解押（如房屋有抵押）→ 7. 过户登记 → 8. 交房、物业交接

网签备案

• 二手房买卖合同应当在房管部门进行网上签约备案
• 网签备案属于行政管理程序，不影响合同效力
• 网签合同可能与实际履行合同不同（阴阳合同），以实际履行的合同为准

二、二手房交易涉及的税费

买方主要税费

税种	税率/标准	说明
契税	1%-3%（视面积、套数）	首套 90㎡以下 1%、90㎡以上 1.5%；二套 90㎡以下 1%、90㎡以上 2%；三套及以上 3%
印花税	万分之五	对个人购买住房免征
登记费	80 元/件	不动产登记费
评估费	评估值的约 0.1%-0.5%	如银行要求评估

卖方主要税费

税种	税率/标准	说明
增值税及附加	5% + 附加税	满 2 年的普通住宅免征；不满 2 年的全额征收
个人所得税	1% 或差额 20%	满 5 年且唯一住房免征
土地增值税	免征	个人转让住宅免征
印花税	免征	个人销售住房免征

税费承担约定

• 法律上各税各有其纳税义务人
• 实务中买卖双方可在合同中约定由一方承担全部或部分对方的税费（"包税"条款）
• 税务机关向纳税义务人追缴，约定不能对抗税务机关
• 买方代为缴纳的税费可向卖方追偿

三、阴阳合同问题

阴阳合同的法律效力

• 为避税而做的网签合同（低价）属于通谋虚伪表示，价格条款无效
• 实际履行的私下合同（真实价格）有效
• 为套取贷款而做的贷款合同（高价）属于通谋虚伪表示，无效
• 因避税导致的少缴税款，税务机关可追缴并加收滞纳金和罚款

司法认定

• 法院审理二手房买卖纠纷时，以真实交易价格的合同为准
• 当事人以网签合同主张交易价格的，不予支持
• 阴阳合同的效力认定以《民法典》第 146 条为依据

四、附随义务与交房

户口迁移

• 户口迁移属于行政管理事项，不属于法院民事审判范围
• 但当事人可以在合同中约定户口迁移期限和违约金
• 出卖人未按约定迁出户口，买受人可主张违约责任

物业交割

• 出卖人应在交房时结清物业管理费、水电气费等
• 合同中应明确物业费结清、水电燃气过户等事项
• 物业交割应制作清单并由双方签字确认

"买卖不破租赁"

《民法典》第 725 条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
- 二手房存在有效租约的，买受人应继续履行租赁合同
- 买受人应在交易前了解租约情况，避免"买到的房子不能自用"
- 出卖人有义务向买受人披露租赁情况

五、二手房交易中的常见风险

资金安全

• 定金风险：出卖人收取定金后反悔，适用定金罚则（双倍返还）
• 房款支付风险：建议通过资金监管账户支付房款
• 贷款未批风险：买受人因贷款未获批无法履约的，按合同约定处理
• 因买受人个人原因 → 买受人承担违约责任
• 因政策调整 → 情势变更或不可抗力处理
• 合同未约定的，可协商解除但买受人可能承担部分损失

权属风险

• 共有权人异议：配偶一方未经另一方同意出售共有房屋的，另一方有权提出异议
• 查封抵押：房屋存在查封或抵押的，须先解除后方可办理过户
• 一房多卖：应尽快办理过户登记，登记在先者优先

质量与瑕疵

• 二手房按现状交付，买受人应在购买前充分了解房屋状况
• 出卖人故意隐瞒重大质量瑕疵的，买受人仍可主张权利
• 房屋存在渗漏水等隐蔽问题的，出卖人应承担瑕疵担保责任

六、实务要点

1. 核实产权是第一要务：通过不动产登记中心查询完整权属信息
2. 资金监管是安全保障：避免将房款直接支付给卖方个人账户
3. 明确税费承担：在合同中明确约定各项税费的承担方
4. 注意"满二唯一"、"满五唯一"的税收优惠：这些条件直接影响交易成本
5. 阴阳合同存在法律风险：避税行为不被法律保护，一旦被查处可能面临补税和处罚
6. 约定违约责任要具体：逾期交房、逾期办证、户口迁移等均应设定明确的违约金

来源权威分布

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效力层级	数量	来源
⚠效力待核实	5	春晖投行在线×3、法院审判指导×2

知识库原始资料索引

法律法规

• [⚠效力待核实] 《民法典》第 209、725 条
• [⚠效力待核实] 《契税法》
• [⚠效力待核实] 《城市房地产管理法》第 39 条

法院审判指导

• [⚠效力待核实] 广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（2022）
• [⚠效力待核实] 江苏高院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答