现行基准： 《民法典》物权编 + 相关司法解释
国有土地上房屋征收补偿
最后更新：2026-04-06 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：房屋征收程序 | 集体土地征收 | 拆迁补偿
核心法条
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 17 条：补偿范围（房屋价值补偿、搬迁及临时安置补偿、停产停业损失补偿） [现行有效]
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 19 条：房屋价值补偿不得低于征收决定公告之日类似房地产市场价格 [现行有效]
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 21 条：被征收人可以选择货币补偿或产权调换 [现行有效]
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 22 条：搬迁费和临时安置费/周转用房 [现行有效]
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 23 条：停产停业损失补偿标准 [现行有效]
- 《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）：房屋征收评估的技术规范 [现行有效]
规则沿革
| 时间节点 | 变化内容 | 依据 |
|---|---|---|
| 2001-11-01 | 原《城市房屋拆迁管理条例》补偿标准 | 已废止 |
| 2011-01-21 | 新《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行，补偿标准大幅提高 | 国务院令第 590 号 |
| 2011-04-02 | 《国有土地上房屋征收评估办法》施行 | 建房[2011]77号 |
一、补偿范围与标准
1.1 三大法定补偿项目
（1）被征收房屋价值补偿
- 补偿标准：不得低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格
- 评估要求：由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估
- 价值内涵：包括房屋本身价值及其占有的土地使用权价值
（2）搬迁和临时安置补偿
- 搬迁费：因征收房屋造成搬迁的费用
- 临时安置费/周转用房：选择产权调换的，征收部门应提供临时安置费或周转用房
- 临时安置费的计算标准：各地根据实际情况制定，一般按月计算
（3）停产停业损失补偿
- 适用对象：因征收房屋造成停产停业的经营性用房
- 前提条件：房屋产权登记为经营用房 + 合法有效营业执照 + 税务登记或纳税凭证
- 补偿数额：根据房屋面积、经营效益、停产停业期限等因素确定
1.2 补助与奖励
- 市、县级人民政府可以制定补助和奖励办法
- 补助和奖励不得代替法定补偿
- 补助和奖励方案应公开透明
二、补偿方式选择
2.1 货币补偿
- 由评估确定的房屋价值 + 搬迁费 + 临时安置费（如适用）+ 停产停业损失（如适用）
- 被征收人获得货币补偿后自行解决安置问题
- 补偿款应当及时足额支付
2.2 产权调换
- 以房屋换房屋，明确调换房屋的地点、面积、差价
- "改建地段或者就近地段"原则：旧城区改建项目应当就地就近安置
- 调换房屋价值应与原房屋价值相当，差价据实结算
- 产权调换期间需提供临时安置费或周转用房
2.3 选择权保障
- 被征收人有权自由选择补偿方式
- 征收部门不得强制指定补偿方式
- 未保障选择权的补偿决定，法院可判决撤销
三、特殊情形处理
3.1 "住改商"房屋补偿
- 房屋登记为住宅但实际用于经营的，根据经营情况、经营年限、纳税情况给予适当补偿
- 认定经营用房需满足：合法营业执照 + 纳税凭证 + 实际持续经营
- 擅自改变房屋用途的，不影响按住宅进行补偿，但可适当考虑经营因素
3.2 未登记建筑的处理
- 征收前应组织调查、认定和处理未登记建筑
- 合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应依法补偿
- 违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿
- 因历史原因未办理权属登记的，应根据建造时间、未办理的原因等综合判断
3.3 房屋面积争议
- 已登记房屋：以权属证书和登记簿记载为准（登记簿与证书不一致时以登记簿为准）
- 登记面积小于实际面积的：应对超出部分酌情处理
- 未登记房屋：以批准文件记载的面积为准
3.4 房屋用途认定
- 原则上以登记用途为准
- 登记用途与实际用途不一致的：按登记用途认定，但可结合经营情况给予适当补偿
- 实际权利人（如通过生效裁判确定）与登记权利人不一致的，以实际权利人为被征收人
四、征收补偿利益分割
4.1 公房征收补偿
- 同住人的认定：户口在征收房屋处 + 实际居住一年以上 + 无其他住房或居住困难
- "他处有房"仅指福利性质的房屋，商品房不在此列
- 空挂户口人员原则上不属于补偿安置对象
4.2 私产房屋征收
- 以产权平移为基本原则，被安置人一般仅限于产权人
- 房屋使用人不能主张分割征收补偿利益
- 部分继承人代表签订补偿协议，其他继承人可在行政诉讼中解决协议效力问题
4.3 农村集体土地上房屋征收
- 特定身份获得的补偿利益归该特定身份人员所有
- 因独生子女身份增加的补偿利益原则上归父母和子女共有
- 家庭内部就征收补偿达成的分割协议，法院应当尊重
五、补偿决定救济
5.1 补偿决定裁判规则
根据湖南高院等审判指导意见，补偿决定有下列情形之一的应判决撤销或部分撤销：
- 未保障补偿方式选择权
- 用于产权调换的房屋的地点、面积、价值不明确
- 补偿金额不确定
- 评估报告过期或不合法
- 遗漏补偿事项
- 补偿标准明显低于"类似房地产市场价格"
- 实际权利人被遗漏
5.2 评估报告审查要点
- 评估机构选定是否合法
- 评估内容是否完整
- 评估依据和技术手段是否合法
- 评估过程是否规范
- 评估结论是否合理
- 救济途径是否告知
知识库原始资料索引
法院审判指导
- 湖南高院《国有土地上房屋征收补偿决定案件裁判指引（试行）》
- 上海高院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要
- 湖南高院：关于审查征收、补偿、安置再审申请行政案件若干问题的指导意见
公众号资源
- 最高法院典型案例：外嫁女是否应单独予以安置补偿