现行基准： 《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）+ 各地实施办法
保障性租赁住房
最后更新：2026-05-26 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：保障性住房 | 房屋租赁合同 | 共有产权房 | 房地产合作开发
核心法条
- 《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）：明确保障性租赁住房的对象、建设、管理、支持政策（现行有效） [现行有效]
- 《中华人民共和国土地管理法》第49条：集体土地入市用于租赁住房（现行有效，2019年修订） [现行有效]
- 《中华人民共和国土地管理法实施条例》：集体土地入市实施细则（2021年修订，现行有效） [现行有效]
- 《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部、税务总局公告2021年第24号）：住房租赁税收优惠政策（现行有效） [现行有效]
规则沿革
| 时间节点 | 规则变化 | 依据来源 |
|---|---|---|
| 2015-11/12 | 中央首次提出发展住房租赁市场 | 中央经济工作会议 |
| 2017-07-18 | 12城市首批住房租赁试点 | 住建部等9部门通知 |
| 2021-06/24 | 国办22号文件确立保障性租赁住房制度 | 国办发〔2021〕22号 |
| 2021-07/02 | 发改委明确保障性租赁住房REITs规则 | 发改投资〔2021〕958号 |
| 2022-至今 | 各地出台配套实施细则 | 各省市文件 |
一、保障性租赁住房的概念与特征
1.1 概念界定
保障性租赁住房是指由政府给予土地、财税、金融等政策支持，多主体投资、多渠道供给的、面向新市民和青年人等群体出租的、小户型低租金的租赁住房。
1.2 与相关制度的区别
| 制度 | 保障对象 | 产权归属 | 土地方式 | 租金水平 |
|---|---|---|---|---|
| 公共租赁住房 | 城镇低保、低收入住房困难家庭 | 政府 | 划拨 | 远低于市场价 |
| 保障性租赁住房 | 新市民、青年人等 | 多元化 | 出让/划拨/集体土地 | 低于市场价 |
| 共有产权住房 | 符合当地条件的居民 | 政府与个人共有 | 出让 | — |
| 市场化租赁住房 | 不限 | 市场化主体 | 出让 | 市场定价 |
1.3 核心特征
- 小户型：以建筑面积不超过70平方米的小户型为主
- 低租金：租金低于同地段同品质市场租赁住房租金
- 面向新市民：主要解决新市民、青年人等群体的阶段性住房困难
- 不设收入线：不设收入准入门槛
二、土地与建设政策
2.1 土地供应方式
| 方式 | 说明 | 适用场景 |
|---|---|---|
| 新增建设用地出让 | 专项供应，可单列租赁住房用地计划 | 城市新增建设区 |
| 集体经营性建设用地入市 | 集体土地用于租赁住房 | 城乡结合部 |
| 企事业单位自有闲置土地 | 利用自有土地建设 | 企业园区、高校 |
| 产业园区配套用地 | 产业园区内配建 | 产业园区 |
| 非住宅存量改建 | 商办、厂房等改建为租赁住房 | 城市更新区 |
| 新供应商品房配建 | 在商品住宅出让时配建 | 新建住宅项目 |
2.2 金融支持政策
- 基础设施REITs：符合条件的保障性租赁住房项目可申请发行基础设施REITs
- 专项债券：地方政府可发行专项债券支持
- 银行贷款：商业银行提供保障性租赁住房专项贷款
- 住房公积金：支持提取住房公积金支付租金
2.3 划拨土地参与保障性租赁住房 REITs 的合规边界
现有保租房 REITs 实务中，出让土地项目更常见，但这并不意味着划拨土地当然排除在外。结合国办发〔2021〕22号、发改投资〔2021〕958号以及建设用地二级市场规则，划拨土地参与保租房 REITs 的核心判断在于：项目发行后是否仍符合划拨用地目录、是否取得有批准权政府或自然资源主管部门对 100% 股权转让发行 REITs 的无异议意见，以及土地收益上缴与退出安排是否清晰。
可归纳为以下三个审查重点：
- 土地性质保持不变：如果保租房项目在发行 REITs 后仍符合划拨用途，原则上可不当然转为出让，也不当然补缴土地出让金，但须有主管机关审批或无异议文件支撑。
- 固定资产投资手续完整：发改投资〔2021〕958号对以划拨方式取得土地使用权的非 PPP 类项目，要求土地所在地市县政府或自然资源主管部门对股权转让发行 REITs 明确无异议。
- 收益处理与退出机制明确：划拨地项目更强调租金收益而非土地增值收益，产品设计中通常需要同步明确土地收益上缴、估值方法及 REITs 期限届满后的返还或移交安排。
因此，保租房 REITs 的法律障碍并不单纯来自“划拨”二字，而在于项目能否证明其用途合规、审批闭环完整、收益归属清晰。
三、运营管理
3.1 运营管理主体
| 类型 | 说明 |
|---|---|
| 政府指定机构 | 政府下属住房保障机构 |
| 国有企业 | 国有住房租赁企业 |
| 市场化主体 | 符合条件的住房租赁企业 |
| 企事业单位 | 利用自有土地建设的单位 |
3.2 准入与退出
- 准入条件：由地方政府根据本地实际确定，通常不设收入限制，主要解决住房困难
- 租期管理：一般租赁合同期限为1-3年，到期可续租或退出
- 退出机制：承租人条件改善不再符合的，应当退出
3.3 租赁合同特点
- 租金实行政府指导价管理，原则上不高于市场评估租金的85%
- 租赁合同须在住建部门备案
- 租金调整幅度受政府指导
知识库原始资料索引
权威解答
- 国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见
- 土地管理法
学术文章
- 保障性租赁住房政策体系解读
- 保障性租赁住房REITS，划拨土地也不应缺席/保障性租赁住房REITS_划拨土地也不应缺席.md)
案例分析
- 保障性租赁住房建设纠纷案例
法院审判指导
- 住房保障案件审理指南
书籍
- 住房保障法律制度