房地产相关税收
现行基准： 各项单行税法及最新政策
最后更新：2026-04-06 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：土地增值税 | 契税 | 增值税 | 企业所得税 | 个人所得税
核心法条
- 《契税法》（2021年9月1日起施行）：契税的基本制度 [现行有效]
- 《契税暂行条例实施细则》：契税操作细则 [已被契税法替代] [现行有效]
- 《房产税暂行条例》（国发[1986]90号）：房产税征收规则 [现行有效，上海/重庆有地方试点] [现行有效]
- 《城镇土地使用税暂行条例》（1988年，2019年修订）：城镇土地使用税征收规则 [现行有效]
- 《耕地占用税法》（2019年9月1日起施行）：耕地占用税制度 [现行有效]
- 《烟叶税法》（2018年1月1日起施行）：烟叶税制度 [现行有效]
- 《环境保护税法》（2018年1月1日起施行）：环境保护税制度（房地产相关排放） [现行有效]
- 财税[2016]23号：房地产交易环节契税、营业税优惠政策 [现行有效]
- 财税[2008]24号：廉租住房、经济适用住房和住房租赁税收优惠政策 [现行有效]
规则沿革
| 时间节点 | 变化要点 | 依据来源 |
|---|---|---|
| 1986-10-01 | 房产税开征 | 《房产税暂行条例》 |
| 1997-10-01 | 契税暂行条例施行 | 国务院令第224号 |
| 2007-01-01 | 城镇土地使用税修订 | 国务院令第483号 |
| 2011-01-01 | 上海/重庆房产税试点 | 地方政府规章 |
| 2016-05-01 | 全面营改增后房地产交易税制调整 | 财税[2016]36号、财税[2016]23号 |
| 2018-01-01 | 环保税、烟叶税施行新法 | 《环境保护税法》《烟叶税法》 |
| 2019-09-01 | 耕地占用税法施行 | 《耕地占用税法》 |
| 2021-09-01 | 《契税法》施行，3%-5%税率（地方在幅度内确定） | 《契税法》 |
一、房地产领域的税种体系
1.1 全流程涉税概览
| 环节 | 涉及税种 | 主要纳税人 |
|---|---|---|
| 取得土地 | 契税、耕地占用税（占用耕地时） | 受让人/占用方 |
| 开发建设 | 增值税、城镇土地使用税、印花税、环保税 | 开发商 |
| 销售/出租 | 增值税、土地增值税、企业所得税/个人所得税、印花税、房产税 | 销售/出租方 |
| 持有期间 | 房产税、城镇土地使用税 | 产权所有人 |
| 转让/过户 | 契税、增值税、土地增值税、个人所得税、印花税 | 受让方/转让方 |
二、契税
2.1 契税概述
契税法核心变化（2021年9月1日起）：
| 项目 | 暂行条例 | 契税法 |
|---|---|---|
| 税率 | 3%-5%（统一） | 3%-5%（省级政府在幅度内确定） |
| 计税依据 | 成交价格 | 成交价格（不含增值税） |
| 纳税义务发生时间 | 签订权属转移合同当日 | 签订权属转移合同当日 |
| 申报期限 | 办理权属登记前 | 依法办理权属登记前 |
2.2 应税行为
- 国有土地使用权出让
- 土地使用权转让（包括出售、赠与、互换）
- 房屋买卖、赠与、互换
2.3 计税依据
| 情形 | 计税依据 |
|---|---|
| 房屋买卖 | 成交价格（不含增值税） |
| 房屋赠与 | 税务机关参照市场价格核定 |
| 房屋互换 | 互换价格的差额（由多付差价方缴纳） |
| 土地使用权出让 | 土地出让金（不含增值税） |
2.4 税收优惠
| 优惠情形 | 适用条件 | 税率/税额 |
|---|---|---|
| 首套住房90㎡以下 | 家庭唯一住房，面积≤90㎡ | 按1%征收 |
| 首套住房90㎡以上 | 家庭唯一住房，面积>90㎡ | 按1.5%征收（各地方有差异） |
| 二套住房90㎡以下 | 家庭第二套改善性住房，面积≤90㎡ | 按1%征收 |
| 二套住房90㎡以上 | 家庭第二套改善性住房，面积>90㎡ | 按2%征收（各地方有差异） |
| 夫妻间房屋权属变更 | 婚姻关系存续期间变更 | 免征 |
| 法定继承人继承 | 法定继承人继承土地、房屋权属 | 免征 |
| 企业改制重组 | 符合条件的企业改制重组 | 免征（参见企业改制重组税收） |
三、房产税
3.1 征税对象与范围
房产税以房屋为征税对象，在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
注意：目前全国范围的房产税仍主要按1986年暂行条例执行，仅针对经营性房产。上海和重庆的"房产税试点"针对个人住宅，但范围有限。
3.2 计税依据与税率
| 情形 | 计税依据 | 税率 |
|---|---|---|
| 自用经营性房产 | 房产原值 ×（1 - 扣除比例） | 1.2% |
| 出租房产 | 租金收入 | 12%（个人出租住房减按4%） |
扣除比例：各地在10%-30%范围内确定（大多数地区为20%-30%）
3.3 免税情形
- 国家机关、人民团体、军队自用的房产
- 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产
- 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产
- 个人所有非营业用的房产
- 经财政部批准免税的其他房产
四、城镇土地使用税
4.1 征税范围
在城市、县城、建制镇、工矿区内使用土地的单位和个人。
4.2 税额标准（每平方米年税额）
| 地区 | 税额幅度 |
|---|---|
| 大城市 | 1.5-30元/㎡ |
| 中等城市 | 1.2-24元/㎡ |
| 小城市 | 0.9-18元/㎡ |
| 县城、建制镇、工矿区 | 0.6-12元/㎡ |
各地在幅度内根据土地等级确定具体适用税额。
4.3 免税情形
- 国家机关、人民团体、军队自用土地
- 财政拨付事业经费单位自用土地
- 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用土地
- 市政街道、广场、绿化地带等公共用地
- 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
- 个人非营业用居住房院落占地
五、耕地占用税
5.1 征税对象
占用耕地（用于种植农作物的土地）建房或从事非农业建设的单位和个人。
5.2 税额标准
按地区差别定额税率，根据人均耕地面积和经济发展情况确定：
| 人均耕地面积（亩以下） | 每平方米税额（元） |
|---|---|
| ≤1 | 10-50 |
| 1-2（含） | 8-40 |
| 2-3（含） | 6-30 |
| >3 | 5-25 |
5.3 税收优惠
- 军事设施、学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地：免征
- 农村居民在规定标准内新建自用住宅：减半征收
- 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地：减按每平方米2元征收
六、房地产开发企业税务合规要点
6.1 开发阶段
- 土地取得：及时申报缴纳契税，注意取得契税完税凭证
- 开发建设：按期申报缴纳增值税（预售阶段预征，竣工后清算），按期申报城镇土地使用税
- 成本核算：建安成本核算应合规合法，确保土增税清算时成本真实可核
6.2 销售阶段
- 预售环节：按预征率预缴增值税、土地增值税
- 交付环节：确认收入并结转成本，进行土增税清算准备
- 发票管理：按购房人要求开具增值税发票
6.3 持有阶段
- 持有经营性房产的，按期缴纳房产税
- 持有土地的，按期缴纳城镇土地使用税
知识库原始资料索引
法条
- 契税法
- 房产税暂行条例
- 城镇土地使用税暂行条例
- 财税[2016]23号 房地产交易环节契税优惠
- 财税[2008]24号 住房租赁税收优惠
学术文章
- 房产税的物权法基础 -- 中国民商法律网
- 陕西省房产税实施细则 -- 中国民商法律网
- 2021年9月1日起夫妻间变更房屋权属免征契税
案例分析
- 契税争议案例
- 房产税争议案例