现行基准： 《民法典》物权编 + 相关司法解释
共有房屋分割
最后更新：2026-04-06 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：建筑物区分所有权 | 房屋买卖合同纠纷
核心法条
- 《民法典》第 297 条：共有及其类型（按份共有、共同共有） [现行有效]
- 《民法典》第 298-299 条：按份共有与共同共有的定义 [现行有效]
- 《民法典》第 300 条：共有物管理规则 [现行有效]
- 《民法典》第 301 条：共有物处分规则（处分共有物应经占份额 2/3 以上的按份共有人或全体共同共有人同意） [现行有效]
- 《民法典》第 303 条：共有物分割请求权（共同共有在共有基础丧失或有重大理由时可请求分割） [现行有效]
- 《民法典》第 304 条：共有物分割方式（实物分割、变价分割、作价补偿） [现行有效]
- 《民法典》第 305-306 条：按份共有人优先购买权 [现行有效]
- 最高人民法院关于适用《民法典》物权编的解释（一）第 9-14 条：优先购买权的具体适用规则 [现行有效]
- 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第 14 条：共有财产的执行与分割 [现行有效]
规则沿革
| 时间节点 | 变化内容 | 依据 |
|---|---|---|
| 2007-10-01 | 《物权法》确立共有制度和分割规则 | 已废止 |
| 2021-01-01 | 《民法典》施行，基本继承《物权法》规则 | 【现行有效】 |
| 2021-01-01 | 《最高人民法院关于适用<民法典>物权编的解释（一）》施行 | 法释[2020]24号 |
一、共有类型判定
1.1 按份共有 vs. 共同共有
| 要素 | 按份共有 | 共同共有 |
|---|---|---|
| 产生基础 | 约定或法定（如合资购买） | 特定身份关系（夫妻、家庭、合伙） |
| 份额 | 有明确份额比例 | 不区分份额，全体共同享有 |
| 分割权 | 随时可请求分割 | 共有基础丧失或有重大理由时才可请求分割 |
| 处分规则 | 占份额 2/3 以上同意 | 全体共同共有人同意 |
1.2 共有类型的推定
- 共有人对共有类型未约定或约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有（《民法典》第 308 条）
- 夫妻共有为典型的共同共有，在婚姻关系存续期间不得请求分割
二、分割请求权
2.1 按份共有人的分割权
- 按份共有人随时可以请求分割共有物
- 但约定不得分割的，按约定执行（共有人有重大理由的除外）
2.2 共同共有人的分割权
- 共同共有人在共有基础丧失时可以请求分割
- 婚姻关系解除
- 家庭分户
- 合伙解散
- 有重大理由时也可请求分割，如一方严重损害共有物
2.3 夫妻共有房屋的特殊情形
- 婚姻关系存续期间原则上不得分割
- 例外情形（《民法典》婚姻家庭编司法解释一第 38 条）：
- 一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或伪造夫妻共同债务等严重损害共同财产利益的行为
- 一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用
2.4 代位析产诉讼
- 被执行人（债务人）无其他财产供执行，却与他人有共有财产的，申请执行人可提起代位析产诉讼
- 启动条件：
- 执行程序中发现被执行人无其他财产可供执行
- 被执行人与他人有共有财产且份额不确定
- 析产后不影响第三方居住生存利益保障
- 此为执行程序中突破共有财产执行障碍的重要路径
三、分割方式
3.1 三种法定分割方式
| 分割方式 | 适用条件 | 特点 |
|---|---|---|
| 实物分割 | 房屋可物理分割且分割后不影响使用 | 各取得独立部分，办理相应产权登记 |
| 变价分割 | 房屋不宜实物分割 | 拍卖、变卖后分割价款 |
| 作价补偿 | 一方愿意取得全部房屋 | 取得方按比例补偿其他共有人 |
3.2 分割方式选择规则
- 协商确定分割方式
- 协商不成的，法院根据房屋性质、使用功能、共有人意愿等因素综合确定
- 原则上以整体变价分割为主，不宜实物分割的除外
- 对只有一套且用于居住的共有房屋，实物分割后各部分无法独立使用的，应采用变价分割或作价补偿
3.3 实物分割的考量因素
- 分割后的各部分是否能独立使用
- 是否影响房屋的结构安全
- 是否符合规划和用途要求
- 各共有人对特定部分是否有历史使用事实
3.4 作价补偿的价格确定
- 当事人协商确定的，从约定
- 协商不成的，通过评估或拍卖确定
- 执行拍卖的，其他共有人享有优先购买权
四、优先购买权
4.1 按份共有人优先购买权
- 按份共有人转让其共有份额的，其他共有人在同等条件下享有优先购买权
- 同等条件包括：价格、付款方式、期限等
- 其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权
4.2 行使期限
- 转让人通知其他共有人的：自通知之日起 15 日内
- 未通知的：自知悉最终转让条件之日起 15 日内
- 最长不超过共有份额权属转移之日起 6 个月
4.3 例外情形
- 共有人之间内部转让的，其他共有人不得主张优先购买权
- 继承导致的份额转移，不适用优先购买权
- 人民法院强制执行共有份额的，应在拍卖通知中告知优先购买权
五、征收补偿中的共有房屋分割
根据上海高院等审判指导意见：
- 共有房屋征收补偿利益属于共有财产，由共有人协商分割
- 协商不成的，按以下原则处理：
- 按份共有人按份额比例分割
- 共同共有人在共有基础丧失时请求分割
- 安置房应优先用于保障实际居住的共有人
- 征收补偿利益分割案件由被征收房屋所在地法院管辖
- 仅要求分割货币补偿款且安置房分配尚不具备条件的，法院可以先行分割货币部分
六、程序与管辖
6.1 案由
- 共有纠纷（共有物分割纠纷）
6.2 管辖
- 一般由被告住所地人民法院管辖
- 涉及不动产的，由不动产所在地人民法院专属管辖
- 征收补偿利益分割案件由被征收房屋所在地法院管辖
6.3 诉讼费
- 按诉讼标的金额交纳案件受理费
- 分割案件中，按诉讼争议涉及的财产金额计算
知识库原始资料索引
法院审判指导
- 上海高院关于房产案件若干争议问题的处理意见
- 上海高院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要
- 安徽高院：最高院民一庭关于离婚诉讼中涉及不动产问题的几个解答
公众号资源
- 子女代父母签名出售共有房屋会怎样
- 夫妻一方擅自处分共同财产若干实践问题研究