现行基准： 《民法典》第 271-287 条 + 最高法建筑物区分所有权司法解释 + 相关行政法规

共有部分的使用与收益

最后更新：2026-04-06 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：建筑物区分所有权 | 业主委员会 | 物业管理纠纷 | 车位车库纠纷

核心法条

法律依据	核心内容	效力
《民法典》第 271 条	业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利	现行有效
《民法典》第 273 条	业主对共有部分的权利义务不可放弃	现行有效
《民法典》第 274 条	建筑区划内道路、绿地、公用设施、物业服务用房等的共有归属	现行有效
《民法典》第 275 条	车位、车库的归属及共有道路上的车位归属	现行有效
《民法典》第 282 条	利用共有部分产生的收入扣除合理成本后属于业主共有	现行有效（新增）
《民法典》第 278 条	利用共有部分从事经营活动的事项表决规则	现行有效
最高法《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》	共有部分的认定、擅自处分共有部分的法律后果（2020 年修正）	现行有效

规则沿革

时间节点	变化内容	依据
2007-10-01	《物权法》确立建筑物区分所有权制度	已废止
2009-05-01	最高法出台建筑物区分所有权司法解释	法释〔2009〕7 号
2020-05-28	《民法典》通过，新增第 282 条：明确共有部分经营收益归业主共有	十三届全国人大三次会议
2020-12-29	司法解释修正，与民法典衔接	法释〔2020〕17 号
2021-01-01	《民法典》施行，《物权法》废止	【现行有效】

一、共有部分的使用与收益的基本概念

1.1 共有部分的范围

根据《民法典》第 274 条和司法解释第 3 条，共有部分包括：

类别	具体内容
建筑主体结构	基础、承重结构、外墙、屋顶、避难层、设备层或设备间
公共通行部分	通道、楼梯、大堂、走廊
公共设施与设备	消防设施、公共照明、电梯、供水供电管线等
场地与设施	建筑区划内的道路（城镇公共道路除外）、绿地（城镇公共绿地或明示属于个人的除外）
物业服务用房	物业办公场所、业主活动用房
土地	建筑区划内的建设用地使用权（除专有部分占用范围外）
兜底条款	其他不属于业主专有、也不属于市政公用部分的场所及设施

1.2 共有部分使用与收益的基本原则

原则	内容
不可分割性	共有部分的权利义务不可放弃（《民法典》第 273 条）
合理使用权	业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，可无偿利用屋顶及对应外墙面
收益共有原则	利用共有部分产生的收入，扣除合理成本后归业主共有（《民法典》第 282 条）
管理共决原则	改变共有部分用途或从事经营活动须业主共同决定（《民法典》第 278 条）

二、共有部分的使用规则

2.1 业主对共有部分的正常使用

• 业主有权按照共有部分的用途正常使用
• 合理使用无需经过特别程序（如使用电梯、楼道通行）
• 基于专有部分合理需要的无偿使用（如合理使用屋顶、对应外墙面），不认定为侵权

2.2 对共有部分的特殊使用

超出正常范围的特殊使用（如在共有部分设置广告牌、安装太阳能设备、搭建构筑物等）：

• 须经业主大会依法表决通过
• 不得损害其他业主的合法权益
• 须遵守管理规约和法律法规

2.3 擅自占用、处分共有部分

根据司法解释第 14 条，建设单位或物业服务企业擅自占用、处分共有部分、改变其使用功能或进行经营性活动的：

• 权利人（业主/业委会）可请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效、赔偿损失
• 法院应予支持

三、共有部分的经营收益

3.1 法律依据

《民法典》第 282 条（新增）：

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

这是《民法典》对共有部分经营收益归属的明确规定，结束了此前长期存在的权属争议。

3.2 常见的共有部分经营收益类型

收益来源	归属认定
电梯广告收入	属共有部分收益，扣除合理成本后归业主共有
外立面/外墙广告	外墙为共有部分，广告收入归业主共有
公共停车位收入	占用共有道路的车位属业主共有，停车费收入归业主
共有场地出租	共有场地出租或经营所得归业主共有
通信基站场地租赁费	屋顶或共有空间设置基站的租金归业主
自动售卖机场地费	公共区域设置的设备场地费归业主

3.3 "合理成本"的认定

根据司法解释第 14 条第 3 款：

进行经营性活动所得的收益，扣除合理成本后的收益，应认定属于业主共有。

举证责任：成本的合理性由经营者（物业公司/建设单位）承担举证责任。

• 物业公司管理运营的广告费支出、电费等可以作为成本扣除
• 物业公司不能单纯按其自行确定的比例提取"管理费"作为成本
• 扣除后的余额应用于补充专项维修资金或按照业主大会决定分配

3.4 收益分配方式

• 业主大会可以决定收益的分配方式
• 常见用途：补充专项维修资金、折抵物业费、按专有面积比例向业主分配
• 未召开业主大会决定的，收益一般转入专项维修资金

四、共有部分收益的诉讼与维权

4.1 诉讼主体

诉讼主体	起诉情形
业主委员会	代表全体业主就共有部分收益提起共同诉讼
单个业主	就自身权益受到侵害时提起个别诉讼
业主群体	业主可基于共同利益提起共同诉讼

4.2 可主张的诉请类型

• 确认共有部分权利归属
• 确认未经业主大会决定的经营处分行为无效
• 返还被侵占的共有部分
• 赔偿侵占共有部分收益的损失
• 查阅共有部分经营收益的收支账目（知情权）

4.3 证据收集要点

• 物业服务合同中关于共有部分经营的约定
• 共有部分利用情况的照片、视频
• 物业公司公布的共有部分收益情况（《民法典》第 943 条要求定期公开）
• 同小区、同等规模小区共有部分收益的对比数据

五、共有部分收益的信息公开制度

5.1 物业公司的定期公开义务

《民法典》第 943 条规定物业服务人应当定期公开：

• 服务事项、负责人员、质量要求
• 收费项目、收费标准、收费方式
• 维修资金的使用情况
• 业主共有部分的经营与收益情况

5.2 业主知情权

根据司法解释第 13 条，业主请求公布、查阅以下资料，人民法院应予支持：

1. 维修资金的筹集、使用情况
2. 管理规约、业主大会议事规则、业主大会或业委会决定及会议记录
3. 物业服务合同、共有部分的使用和收益情况
4. 车位、车库的处分情况
5. 其他应当公开的情况和资料

5.3 物业公司拒不接受查阅的后果

• 业主可向法院提起知情权诉讼
• 法院判决后拒不服行的，可强制执行
• 因拒不公开导致业主无法核实收益去向的，在收益纠纷诉讼中对物业公司作不利推断

六、共有部分使用与收益的特殊问题

6.1 车位与共有部分的关系

• 规划内车位/车库：归属由当事人约定（出售、附赠或出租），不属于共有部分
• 占用共有道路的车位：属于业主共有，收益归业主（司法解释第 6 条）
• 人防车位：基于公共功能属性归国家所有，开发商可使用管理，但收益归属存争议

6.2 开发商擅自处分共有部分

• 开发商在销售后将共有部分保留为己有、另行处分或设定负担的，其行为无效
• 开发商将楼顶、外墙的使用权单独出售或出租的，侵害业主共有权
• 开发商将物业服务用房另行转让或出租的，无效

6.3 违章搭建对共有部分的侵占

部分业主在共有部分（楼顶、通道、绿地）私自搭建的：

• 物业企业和业委会应予以劝阻、制止
• 其他业主可要求排除妨害、恢复原状
• 必要时可向城管或规划部门投诉
• 也可向法院提起排除妨害诉讼

6.4 共有部分使用与收益的管理规约

业主大会可以通过管理规约对共有部分的使用与收益做出详细约定：

• 规约须符合法律规定且不得违反《民法典》
• 规约中对共有部分使用限制的效力以不违反强制性规定为限
• 业主违反规约的，物业公司有权制止并可由业委会督促整改

七、实务要点

1. 《民法典》第 282 条明确收益归业主：扣除合理成本后，共有部分经营收入全部归业主，这是新增的核心规则
2. 成本合理性由经营者举证：物业公司需证明扣除成本的合理性，不能自行定价或任意扣除
3. 共有部分使用权不可放弃：业主不得以"不享受共有部分利益"为由拒绝承担相关义务（如维修资金）
4. 知情权是维权基础：业主有权查阅共有部分经营收益情况，物业公司不得以商业秘密为由拒绝
5. 擅自处分共有部分无效：开发商、物业公司擅自占用、处分共有部分或进行经营活动的行为均无效
6. 共有道路车位归业主：占用业主共有道路增设的车位属业主共有，其收益亦归业主

知识库原始资料索引

法律法规

• 《中华人民共和国民法典》（物权编第 271-287 条）
• 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020 年修正）

法院审判指导

• 辽宁省高院民一庭民事审房地产案件审判问题解答
• 上海高院关于房地产审判若干问题的意见

公众号资源

• 全面梳理：业主共有物权确认纠纷中的法律实务要点
• 业主行使车位优先权的现实难题与路径探析

书籍资源

• 民法典理解与适用：物权编 上
• 民法典理解与适用：物权编 下