土地增值税
现行基准： 各项单行税法及最新政策
核心法条
- 《土地增值税暂行条例》（1993年，2019年修订）：纳税人、征税范围、税率、扣除项目 [现行有效]
- 《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）：详细计算规则 [现行有效]
- 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）：实务操作指引 [现行有效]
- 《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）：清算规则 [现行有效]
- 《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：清算细则 [现行有效]
- 《关于营改增后土地增值税若干征管事项的公告》（2016年第70号）：营改增衔接 [现行有效]
规则沿革
| 时间节点 | 变化要点 | 依据来源 |
|---|---|---|
| 1994-01-01 | 土地增值税开征 | 《土地增值税暂行条例》 |
| 1995-05-01 | 实施细则发布 | 财法字[1995]6号 |
| 2006-12-28 | 清算管理规则明确 | 国税发[2006]187号 |
| 2010-05-01 | 清算规则细化 | 国税函[2010]220号 |
| 2016-05-01 | 营改增衔接，含税价格口径调整 | 2016年第70号公告 |
| 2019-03-02 | 条例修订（精简审批） | 国务院令第709号 |
| 立法推进中 | 《房地产税法》统筹立法 | 全国人大常委会立法规划 |
一、土地增值税概述
1.1 概念与立法目的
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称"转让房地产"）所取得的增值额征收的一种税。立法目的：
- 调节土地增值收益分配
- 抑制房地产投机
- 保护国有土地资源
1.2 纳税义务人
单位和个人（含外商投资企业），只要发生应税转让行为即为纳税人。
二、征税范围
2.1 应税行为
- 转让国有土地使用权
- 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
- 存量房（二手房）转让
2.2 不征税情形
- 继承、赠与（不含非公益赠与）直系亲属或承担直接赡养义务人
- 房地产出租（未发生产权转移）
- 房地产抵押期间（未发生产权转移）
- 房地产代建行为
- 房地产重新评估增值
2.3 特殊情形
| 情形 | 税务处理 |
|---|---|
| 合作建房后分房自用 | 暂免 |
| 合作建房后转让 | 征收 |
| 企业兼并中房地产转移 | 暂免 |
| 国家征收收回房地产 | 免征 |
三、税率与计算
3.1 四级超率累进税率
| 级数 | 增值额占扣除项目金额比例 | 税率 | 速算扣除系数 |
|---|---|---|---|
| 1 | 不超过50%的部分 | 30% | 0 |
| 2 | 超过50%至100%的部分 | 40% | 5% |
| 3 | 超过100%至200%的部分 | 50% | 15% |
| 4 | 超过200%的部分 | 60% | 35% |
3.2 计算公式
增值额 = 转让收入 - 扣除项目金额
增值率 = 增值额 ÷ 扣除项目金额 × 100%
应纳税额 = 增值额 × 适用税率 - 扣除项目金额 × 速算扣除系数
3.3 扣除项目
| 类型 | 可扣除项目 |
|---|---|
| 新建房 | 取得土地使用权所支付的金额 + 房地产开发成本 + 开发费用 + 税金 + 加计扣除20% |
| 存量房 | 旧房及建筑物的评估价格 + 取得土地使用权所支付的地价款 + 相关税金 |
| 转让土地使用权 | 取得土地使用权所支付的金额 + 开发土地成本费用 + 税金 |
3.4 加计扣除
房地产开发企业可额外加计扣除20%（土地成本+开发成本之和的20%），非房企不适用。
四、税收优惠
4.1 普通住宅优惠
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
- 普通标准住宅标准：住宅小区建筑容积率≥1.0，单套建筑面积≤144平方米，实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.2倍以下
4.2 其他优惠
- 因国家建设需要依法征收、收回的房地产：免征
- 个人销售住房：暂免（财税[2008]137号）
- 企事业单位改制重组：符合条件的暂不征收
五、土地增值税清算
5.1 清算条件
应当清算（强制）：
- 房地产开发项目全部竣工、完成销售的
- 整体转让未竣工决算房地产开发项目的
- 直接转让土地使用权的
可要求清算（税务机关裁量）：
- 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或虽未超85%但剩余可售面积已出租或自用的
- 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的
- 纳税人申请注销税务登记但未办理清算手续的
5.2 清算单位
- 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位
- 分期开发的，以分期项目为单位
- 包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额
5.3 清算实务要点
- 成本分摊方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法等
- 利息扣除：能按项目计算分摊+有金融机构证明的，据实扣除（最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）；否则按（土地+开发成本）× 5%以内计算
- 预征率：各地不同，通常普通住宅1%-2%、非普通住宅2%-3%、商业4%-6%
六、营改增后的衔接处理
2016年5月1日全面推行营改增后：
- 土地增值税的转让收入为不含增值税收入
- 预征和清算均以不含税价格为基准
- 增值税作为价外税，不再纳入土地增值税扣除项目的税金中
知识库原始资料索引
权威解答
- 土地增值税暂行条例及实施细则
- 土地增值税清算管理通知
学术文章
- 土地增值税清算实务难点分析
- 房地产企业土地增值税筹划思路
案例分析
- 合作建房土地增值税处理争议案
- 普通住宅认定标准争议案
法院审判指导
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