现行基准：《契税法》（2020年通过，2021-09-01施行）+《契税暂行条例》（废止前规则）

契税

最后更新：2026-04-06 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：房地产相关税收 | 企业改制重组税收 | 税收保全与强制执行

核心法条

• 《契税法》第 1-10 条（2020 年 8 月 11 日通过，2021 年 9 月 1 日起施行）：契税的基本规则 [现行有效]
• 《契税法》第 3 条：契税税率为 3% 至 5%（省级政府在幅度内确定具体适用税率） [现行有效]
• 《契税法》第 6 条：免征契税的情形（法定继承、婚姻关系存续期间夫妻之间变更、因不可抗力灭失住房重新承受住房权属等） [现行有效]
• 《财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（2021 年第 29 号）：优惠衔接规则 [现行有效]

规则沿革

时间节点	变化内容	依据
2019-01-01	个人所得税法大修（综合与分类相结合）	七次修正
2018-01-01	企业所得税法修正	修正
现行	持续政策更新	【以最新政策为准】

一、契税概述

1.1 定义与特征

契税是指在土地、房屋权属转移时，向承受权属的单位和个人征收的一种财产税。

维度	内容
纳税义务人	承受方（买方、受让方）
征税对象	土地、房屋权属转移行为（国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、赠与、交换）
纳税义务发生时间	签订权属转移合同或其他权属转移凭据的当日
征收方式	先税后证（缴清契税后方可办理权属登记）

1.2 "先税后证"制度

《契税法》第 11 条：纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免契税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳的，不予办理权属登记。

二、税率与计算

项目	内容
税率	3%-5%（省级政府自行确定，不同地区实际税率不同）
计税依据	成交价格（买卖）/ 核定价格（赠与、交换）
成交价格明显偏低且无正当理由	由税务机关核定
交换差额	交换价格不相等的，由多交付的一方按差额缴纳

注意：契税以不含增值税的成交价格为计税依据。

三、税收优惠

3.1 法定减免

减免情形	减免幅度
国家机关、事业单位、社会团体承受办公用房用于办公、教学、医疗、科研、军事设施	免征
法定继承人继承土地、房屋权属	免征
婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属	免征
因不可抗力灭失住房重新承受住房权属	免征/减征（省级政府决定）

3.2 住房契税优惠

情形	面积	税率
家庭唯一住房	≤90㎡	1%
家庭唯一住房	>90㎡	1.5%
家庭第二套改善性住房	≤90㎡	1%
家庭第二套改善性住房	>90㎡	2%
第三套及以上住房	-	3%（法定税率）

3.3 企业改制重组优惠

企业改制重组（财税〔2018〕17 号，2021 年第 29 号公告承接）：
- 企业合并：合并后承受原合并各方土地、房屋权属的，免征
- 企业分立：分立后新设企业承受原企业土地、房屋权属的，免征
- 股权转让：公司股权转让中土地、房屋权属不发生变更的，不征契税

四、实务争议

4.1 阴阳合同的契税计征

核心问题：当事人签订阴阳合同逃税的，税务机关应按哪个价格计征契税？

处理：税务机关应按真实成交价格核定契税。发现网签合同价格偏低的，可依法核定。对偷逃税行为可追缴税款、加收滞纳金并处罚款。

4.2 法拍房的契税承担

核心问题：司法拍卖中，法院公告约定"所有税费由买受人承担"是否合法？

争议点：契税法定纳税义务人是承受方（买受人），但拍卖中若约定由买受人承担原产权方的增值税、土地增值税等，实质加重了买受人成本。各地法院裁判标准不一，但趋势是认为税费约定可由法院自行判断是否有效。

知识库原始资料索引

法律和行政法规

• 中华人民共和国契税法（2020年）
• 财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告（2021年第29号）

审判指导

• 司法拍卖房产税费承担问题实务研究