现行基准： 《民法典》物权编 + 相关司法解释
建筑物区分所有权
最后更新：2026-04-05 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：物业服务合同
核心法条
| 法律依据 | 核心内容 |
|---|---|
| 《民法典》第 271-287 条 | 建筑物区分所有权（业主的专有权、共有权、共同管理权） |
| 《民法典》第 272 条 | 专有部分的排他权利与不得危及建筑物安全的义务 |
| 《民法典》第 273 条 | 共有部分的权利义务不可放弃 |
| 《民法典》第 275 条 | 车位、车库的归属 |
| 《民法典》第 276 条 | 车位、车库应当首先满足业主的需要 |
| 《民法典》第 278 条 | 业主共同决定事项及表决规则 |
| 《民法典》第 279 条 | 住宅改经营性用房须经有利害关系业主一致同意 |
| 《民法典》第 286 条 | 业主对损害他人合法权益行为的禁止 |
| 最高法《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》 | 建筑物区分所有权纠纷的细化裁判标准（2009 年制定，2020 年修正） |
规则沿革
| 时间节点 | 变化内容 | 依据 |
|---|---|---|
| 2007-10-01 | 《物权法》施行 | 已废止 |
| 2020-05-28 | 《民法典》通过 | 十三届全国人大三次会议 |
| 2021-01-01 | 《民法典》施行，物权法废止 | 【现行有效】 |
一、建筑物区分所有权的概念与构成
建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权，以及对专有部分以外的共有部分享有的共有和共同管理的权利。
建筑物区分所有权包含三位一体的权利：
- 专有部分所有权：对特定房屋或空间享有的排他的支配权
- 共有部分共有权：对共有部分享有的不可分割的共有权
- 共同管理权：参与建筑物及附属设施管理的成员权
《民法典》第二编第六章（物权编 业主的建筑物区分所有权）
二、专有部分与共有部分的认定
专有部分的认定条件（司法解释第 2 条）
建筑区划内的房屋及车位、摊位等特定空间，认定为专有部分须同时满足：
- 构造上的独立性：能够明确区分
- 利用上的独立性：可以排他使用
- 可登记性：能够登记成为特定业主所有权的客体
规划上专属于特定房屋且已列入买卖合同的露台等，属于专有部分的组成部分。
共有部分的认定（司法解释第 3 条）
| 类别 | 具体内容 |
|---|---|
| 结构部分 | 基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构 |
| 公共通行 | 通道、楼梯、大堂等公共通行部分 |
| 设施设备 | 消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间 |
| 兜底部分 | 其他不属于业主专有、也不属于市政公用部分的场所及设施 |
| 土地使用权 | 建筑区划内的土地由业主共同享有建设用地使用权（专有整栋占地或城镇公共道路、绿地除外） |
屋顶和外墙面
业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不认定为侵权（司法解释第 4 条）。但违反法律法规、管理规约或损害他人合法权益的除外。
三、车位与车库权属
规划内车位、车库（《民法典》第 275 条第 1 款）
建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
"首先满足业主需要"的认定（司法解释第 5 条）
建设单位按照配置比例将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合"应当首先满足业主的需要"的规定。
共有道路上的车位（《民法典》第 275 条第 2 款、司法解释第 6 条）
占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为业主共有。
人防车位
人防车位基于公共功能属性，属于国家所有，开发商可享有使用、管理与收益的权利（广东地区裁判规则）。
四、住宅改经营性用房（"住改商"）
法定条件（《民法典》第 279 条）
业主将住宅改变为经营性用房，须：
- 遵守法律、法规以及管理规约
- 须经有利害关系的业主一致同意
"有利害关系的业主"的范围（司法解释第 10-11 条）
- 本栋建筑物内的其他业主：一律认定为有利害关系的业主
- 本栋建筑物之外的业主：须自行证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响
裁判规则
- 仅以多数有利害关系的业主同意进行抗辩的 → 不予支持，须一致同意
- 未经一致同意的，有利害关系的业主可请求排除妨害、消除危险、恢复原状、赔偿损失
五、业主的共同管理权
业主共同决定事项（《民法典》第 278 条）
| 事项 | 表决比例 |
|---|---|
| 制定和修改业主大会议事规则、管理规约 | 专有部分面积过半数 + 人数过半数 |
| 选举或更换业委会成员 | 专有部分面积过半数 + 人数过半数 |
| 选聘和解聘物业服务企业 | 专有部分面积过半数 + 人数过半数 |
| 使用建筑物及其附属设施的维修资金 | 专有部分面积过半数 + 人数过半数 |
| 筹集维修资金 | 专有部分面积 2/3 以上且人数 2/3 以上 |
| 改建、重建建筑物及其附属设施 | 专有部分面积 2/3 以上且人数 2/3 以上 |
| 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 | 专有部分面积过半数 + 人数过半数 |
业主撤销权（《民法典》第 280 条、司法解释第 12 条）
业主大会或业主委员会作出的决定侵害其合法权益或违反法定程序的，业主可在知道或应当知道决定之日起一年内请求法院撤销。
业主知情权（司法解释第 13 条）
业主请求公布、查阅以下资料，法院应予支持：
- 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况
- 管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或业委会的决定及会议记录
- 物业服务合同、共有部分的使用和收益情况
- 车位、车库的处分情况
- 其他应当公开的情况和资料
六、共有部分的侵害与损害赔偿
擅自占用、处分共有部分（司法解释第 14 条）
建设单位、物业服务企业或其他管理人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或进行经营性活动的：
- 权利人可请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或赔偿损失
- 经营性收益：扣除合理成本后，应用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途
- 成本的合理性由行为人承担举证责任
损害他人合法权益的行为（司法解释第 15 条）
包括：
1. 损害房屋承重结构，违章使用电力、燃气、消防设施，放置危险物品
2. 违反规定破坏、改变外墙面形状、颜色等损害建筑物外观
3. 违反规定进行房屋装饰装修
4. 违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地等共有部分
七、物业服务合同的关联
建筑物区分所有权与物业服务合同密切相关：
- 物业服务合同是业主基于共同管理权与物业公司签订的合同
- 业主委员会代表全体业主签订物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力
- 业主对共有部分的维修、管理依赖物业服务提供
- 物业公司利用共有部分从事经营活动取得的收益，扣除合理成本后归全体业主所有
八、实务要点
- "住改商"须一致同意：不能以多数同意替代一致同意，本栋楼所有业主均为有利害关系人
- 共有部分收益可主张：物业公司利用业主共有部分经营但未公示收益的，业主可通过知情权诉讼或侵权诉讼主张
- 车位权属要查规划：规划内车位归当事人约定；占用共有道路的车位归业主共有
- 共有权不得放弃：业主不得以放弃共有权为由拒付涉及共有部分的义务（如物业费、维修资金）
- 撤销权有除斥期间：业主撤销权的行使期限为一年，自知道或应当知道决定之日起算
知识库原始资料索引
法律法规
- 《民法典》（第 271-287 条）
- 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020 年修正）
法院审判指导
- 自然资源部解答：一户多宅、超面积、非集体成员取得宅基地等确权问题
典型案例
- 最高人民法院发布人民法院服务和保障新质生产力发展典型案例
- 老旧小区既有住宅加装电梯典型案例
公众号资源
- 业主行使车位优先权的现实难题与路径探析
- 全面梳理：业主共有物权确认纠纷中的法律实务要点
书籍
- 民法典理解与适用：物权编