现行基准： 《民法典》物权编 + 相关司法解释

房地产并购与尽职调查

最后更新：2026-04-05 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：商品房买卖合同 | 股权转让 | 建设工程价款优先受偿权

核心法条

《民法典》第 595 条：买卖合同的定义 [现行有效]
《民法典》第 646 条：其他有偿合同参照适用买卖合同规定 [现行有效]
《城市房地产管理法》第 39 条：以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件 [现行有效]
《城市房地产管理法》第 45 条：商品房预售所得款项必须用于有关工程建设 [现行有效]
《土地管理法》：土地用途管制与土地指标管理 [现行有效]
《城乡规划法》：土地用途管制与规划审批 [现行有效]
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》：土地公开出让程序 [现行有效]
最高法《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》（法发〔2022〕2号）：预售资金监管账户冻结与扣划规则
《城市商品房预售管理办法》第 4 条：预售款监管主管部门职责 [现行有效]

规则沿革

时间节点	变化内容	依据
2007-10-01	《物权法》施行	已废止
2020-05-28	《民法典》通过	十三届全国人大三次会议
2021-01-01	《民法典》施行，物权法废止	【现行有效】

一、房地产并购的基本模式

资产并购与股权并购的区分

房地产并购的基本交易模式分为两类：

资产收购：直接收购目标地块及地上建筑物的所有权。交易标的是具体不动产，风险主要来源于交易标的本身的瑕疵（如土地权属不清、权利负担、规划违规等）。转让方的信用状况相对次要，但需注意瑕疵担保和交易价款共管安排。
股权收购：收购持有目标项目的项目公司股权。交易的直接标的是股权，但实际指向的是土地使用权。房地产企业虽以股权为交易标的，直接与盈利相关的是土地使用权，因此尽职调查的首要关注点仍是土地相关信息。

股权收购的特殊法律问题

控制权变化审查：从目标公司股东变化情况了解项目控制权变化历史，是确定转让方是否享有目标股权处分权的重要依据。若目标公司股权曾在非关联方之间转移，需由转让方提供相应股权转让文件以了解交易背景和条件。
目标公司债务继承：股权收购不改变项目公司作为独立法人的债务承担主体，收购方需承接目标公司的全部既有债务和或有负债。这是股权并购最核心的风险敞口。
特殊持股安排：需关注是否存在股权代持、不按持股比例行使表决权或分配利润、未经全体股东一致同意不得对外转让股权等特殊安排。

二、房地产尽职调查的核心内容

（一）目标地块及其开发信息

1. 土地基本信息

尽职调查的首要任务是核查土地使用权获取、权利负担和持有合法性。核心文件载体包括：

土地出让公告、出让须知、成交确认书
出让合同、政府交地协议
土地出让金缴纳凭证、契税缴纳凭证
国有土地使用证/不动产权证书、不动产权登记簿

核查要点：

土地性质判定：区分"国有土地"与"集体土地"、"建设用地"与"非建设用地"、"出让"与"划拨"、"协议出让"与"公开出让"。可供商品房开发的土地使用权一般须通过出让方式获得。划拨用地原则上不能直接进行商品房开发。
权利负担：关注是否存在抵押、出租及用益物权负担。
持有合法性：是否依法缴纳土地出让金，是否已依法依约开发。

2. 规划指标信息

包括土地用途、使用期限、容积率、限高、建筑密度、绿地率等。载体包括控制性详细规划、出让合同、规划设计条件通知书。

风险提示：规划指标中可能隐含其他风险，例如出让合同中约定配建安置房，可能意味着目标地块系通过城中村改造方式获取，转让方可能因此负担特定义务，甚至目标公司股权因此不能转让。

3. 土地物理状态

市政配套情况：道路是否通达，电力、给水、排水、燃气、通讯是否铺设至地块红线，直接影响开工、销售和交付。
地上物情况：坟茔、庙宇、祠堂、林木、农作物等可能存在权属争议或拆迁争议。
周边不利因素：工业污染、铁路/地铁线路、垃圾站、变电站、高压线等，需同时关注现状及政府规划。

4. 目标地块开发信息

如项目已开工建设，需核查开发相关证件（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工备案文件）、工程施工资料和工程质量检验资料。

建设完成度越高：越有利于现金回流，已取得预售许可证但未预售的项目对收购方现金流最优。
建设完成度越高：收购方进行规划调整、品质提升的可能性越小，已产生的工程质量问题风险越大。

（二）目标公司相关信息

1. 基本信息

工商登记信息：设立时间、股东及持股比例、注册资本、经营范围、存续合法性
企业信用信息查询
房地产开发资质：实务中申请暂定资质并不复杂，一般不构成收购实质障碍

2. 经营信息

销售合规：重点关注是否存在无证预售、账外收款、销售虚假承诺。无证预售需确认当地房管部门政策。
财务/税务：关注资金往来、有票成本、预缴税款是否合规。有票成本决定土地增值税清算时能否计入开发成本并加计扣除。
或有负债：既可能来源于担保，也可能来源于转让方未披露信息。需从合同台账、印鉴使用记录、资金往来中发现线索。

3. 其他风险信息

诉讼/仲裁信息
被执行/失信信息
行政处罚信息
股权负担（质押、冻结）信息

（三）土地闲置风险

土地闲置"一年缴费、两年收回"的规定由来已久。尽职调查需重点关注：
- 地方政府对闲置土地的容忍度和执法态度
- 闲置原因：因土地权属、地上物、政府规划调整等非目标公司原因导致的闲置，需作特别风险提示。

（四）无证施工与规划不符风险

未取得施工许可证即开工：面临建设主管部门行政处罚。
未取得建设工程规划许可证即开工：面临双重风险（规划部门行政处罚 + 规划审批后施工内容不一致导致拆除）。
施工工程与审批规划方案不一致：难以通过竣工备案前的规划验收，属于项目重大风险。

三、在建工程转让的特殊问题

在建工程转让的法定条件

在建工程转让是房地产项目转让的特殊形式，除满足前述资产收购的一般条件外，还需注意《城市房地产管理法》第 39 条规定的开发投资总额完成比例要求。

在建工程转让与股权转让的路径选择

实务中，因在建工程直接转让涉及较高税费和严格法定条件，多数交易选择股权转让间接实现项目转移。但股权转让路径下，收购方需承受目标公司全部既有债务和或有负债，尽职调查必须更加周密。

预售资金监管对在建工程的影响

根据最高法《法发〔2022〕2号意见》的规定，涉商品房预售资金监管账户存在以下特殊规则：

冻结规则：冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。
扣划双重限制：在项目完成房屋所有权首次登记前，对监管额度内的款项不得采取扣划措施。
例外情形：因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件，可径直扣划，不受上述限制。
执行顺位冲突：工程建设以外的普通债权与工程建设债权在预售资金范围内产生执行顺位冲突时，现行规则倾向于保障工程建设的专款专用性质。

四、尽职调查的方法与策略

不需要转让方配合的方法

网络查询：国家企业信用信息公示系统、天眼查、企查查等平台查询工商信息和信用信息；全国法院被执行人信息查询网站查询诉讼和执行情况。
部分现场查询：市场监督管理部门查询工商档案（部分地区接受律师持介绍信查询）；规划部门和国土部门查询规划信息和土地信息。
现场踏勘：至目标地块现场了解土地状态信息（是否达到场地平整标准、是否存在未拆迁物、周边不利信息等）。
业内了解：通过土地中介、行业人员、政府主管部门等渠道获取间接信息，需仔细甄别。

需要转让方配合的方法

资料提供：转让方提供纸质或电子资料，需核对原件并留存加盖公章的复印件。
人员访谈：了解项目历史、交易背景、潜在风险。
调查询证：根据转让方授权向相关主管部门调查核实。

粗/细选择的考量因素

尽职调查不是无遗漏发现所有风险的过程，律师须有所选择和侧重：

时间限制：房地产收并购强调时效，须在有限时间内发现最重要的风险。
金钱成本：尽职调查支出需与项目价值、预算和收费相适应。
风险大小：根据个案动态评估。

必须"细"的核心事项：
1. 有关目标地块的全部信息
2. 目标公司重点风险事项
3. 转让方履约能力和信用状况

五、一二级联动项目的尽职调查要点

一级开发模式类型

政府主导型：地方政府、国土管理部门或土地储备机构作为一级开发主体。
企业主导、政府监督型：通过招投标方式将一级开发项目发包给企业。
政企合作型：政府与市场主体成立合资公司取得一级开发权。

核心风险识别

投入成本风险：征地拆迁费用高、周期长、风险大，对资金能力要求极高。
投资回收风险：政府支付的一级开发资金属于政府采购行为，需经审计审核，可能存在成本无法计入的风险。
征地拆迁风险：涉及重大公共利益与社会稳定，进度难以把控。
土地指标获取风险：新增建设用地量受严格限制，农转非难度大，占补平衡困难。
规划把控风险：土地用途管制制度严格，调规难度高；主要经济指标（容积率、建设强度等）直接决定利润。
政府换届及政策风险：原政策和合作关系可能不被认可，存在项目停滞或被"踢出"的风险。

风险防控措施

滚动开发和捆绑拆迁
设置排他挂牌条件控地
公建控地、项目配套控地、规划控地
合作协议中明确政府违约责任

六、尽职调查的风险处置与交易方案

风险化解路径

风险识别与评估：区分致命性风险（影响商业目的的无法实现）和可管控风险。
风险规避：通过交易结构调整避免风险。
风险分担：通过交易文件中的违约责任、保证条款等分配风险。
交易价款调整：在尽职调查报告基础上调整定价。

转让方信用与交易文件安排

转让方信用状况较差时：交易价款共管、设置瑕疵担保期并预留尾款、设置特定违约责任。
转让方履约能力较差时：股权稀释、强制收购/回购、特定违约责任安排。
部分股权收购时：须特别关注转让方继续经营能力和剩余股东的合作关系。

税务考量

自然人转让涉及个人所得税代扣代缴，转让方通常要求净收入，增加收购方成本。可要求转让方提前进行股权重组，将持有人变更为公司实体。
非居民企业转让需扣缴预提所得税。
土地增值税清算：有票成本是核心，须核查土地出让金专用票据、各类增值税专用发票等有效票据。

七、常见争议焦点

股权转让与项目转让的识别争议

实务中存在"名为股权转让、实为项目/资产转让"的交易安排。虽然法律形式上是股权转让，但实质上转让的是项目资产。法院在审理此类纠纷时，需结合交易目的、定价依据、权利义务安排等综合判断。

股权转让后规划变更的风险分配

股权交割后规划条件发生变化（如容积率降低、配建要求增加），应由谁承担风险？通常取决于尽职调查时该风险是否可预见、交易文件中是否有相关安排。

土地出让金返还是否合法

实践中部分地方政府承诺土地出让金返还，但该承诺可能违反国家财政管理规定，存在被认定为不合规的风险，应在尽职调查阶段予以识别和评估。

知识库原始资料索引

实务研究

房地产收并购法律尽职调查实务要点
房地产开发一二级联动项目风险防范
房企预售资金冻结扣划规则

法律服务产品参考

深圳律师法律服务产品清单（房地产并购与尽职调查部分）
杭州市首届律师法律服务产品大赛（房地产尽调与并购部分）