现行基准： 《民法典》物权编 + 相关司法解释

房地产项目转让

最后更新：2026-04-05 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：股权转让 | 土地使用权 | 公司对外担保

核心法条

• 《城市房地产管理法》第 38 条：禁止转让的房地产情形 [现行有效]
• 《城市房地产管理法》第 39 条：以出让方式取得土地使用权的转让条件 -- 支付全部出让金并取得证书 + 完成开发投资总额 25% 以上 [现行有效]
• 《城市房地产管理法》第 40 条：划拨土地的转让须经有批准权的政府审批 [现行有效]
• 《城市房地产管理法》第 44 条：转让后改变土地用途须重新签订合同或变更协议 [现行有效]
• 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 7 条：土地使用权转让合同的定义 [现行有效]
• 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 8 条：未办理变更登记不影响合同效力 [现行有效]
• 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 9 条：未取得土地使用权证书订立转让合同的效力 [现行有效]
• 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 10 条：一地数转的履行顺位 [现行有效]
• 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 11-13 条：划拨土地使用权转让合同的效力认定 [现行有效]
• 《最高人民法院关于适用民法典有关担保制度的解释》第 54 条：未登记动产抵押的对抗效力 [现行有效]
• 《民法典》第 406 条：抵押期间抵押财产的转让规则 [现行有效]

规则沿革

时间节点	变化内容	依据
2007-10-01	《物权法》施行	已废止
2020-05-28	《民法典》通过	十三届全国人大三次会议
2021-01-01	《民法典》施行，物权法废止	【现行有效】

一、房地产项目转让的概念与方式

项目转让的定义

房地产项目转让是指房地产开发项目的权利人将项目整体或部分转让给他人的行为。实践中，项目转让可通过以下方式进行：

1. 直接转让土地使用权：将项目所占用的建设用地使用权直接转让给受让方
2. 股权转让：通过收购持有项目的公司股权，间接实现项目转移
3. 资产转让：将项目包含的在建工程、配套设施等资产打包转让
4. 合同转让：将项目涉及的建设工程施工合同、物业服务合同等权利义务一并转让

直接转让 vs. 股权转让

江苏高院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第 72 条明确：以转让股权的方式转移国有土地使用权，一方当事人主张无效的，不予支持，但构成非法倒卖土地犯罪的除外。

这意味着通过股权转让方式实现房地产项目转移在形式上合法有效，法院仅审查股权转让的合法性，不因实质上涉及土地权益变转而否定合同效力。

二、房地产项目转让的效力认定

合同效力与物权变动的区分

这是房地产项目转让领域最核心的基本规则。2016 年全国法院民事商事审判工作会议纪要第 21 条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 8 条均确认：

• 土地使用权转让合同成立即生效（当事人意思表示真实且不违反法律强制性规定）
• 未办理土地使用权变更登记手续的，不影响合同效力，仅发生物权变动不生效的后果
• 当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持

江苏高院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第 69 条进一步明确：根据债权行为与物权行为区分原则，未取得国有土地使用权证书导致物权无法变动，但不影响转让合同的效力，转让合同仍然有效，受让人可以要求转让人承担违约责任。

25% 投资比例规则的性质

《城市房地产管理法》第 39 条第 1 款第 2 项规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当"按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上"。

该规定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定：

• 2016 年全国法院民事商事审判工作会议纪要第 21 条明确认定：城市房地产管理法第 39 条第 1 款第 2 项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持
• 广东高院《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第 11 条同样确认
• 江苏高院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第 70 条进一步明确：虽然转让合同有效，但该转让合同不具备履行的法律要件，受让人要求继续履行合同、协助过户的，不予支持

未取得土地使用权证书的转让

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 9 条规定："转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。"

这一规定体现了合同效力的补正规则：即使转让方在签约时未取得土地使用权证书，只要在起诉前取得或获得政府同意，合同效力即可被确认。

三、划拨土地使用权转让

基本规则

根据《城市房地产管理法》第 40 条和司法解释第 11-13 条：

1. 未经批准转让无效：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效
2. 补正规则：起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效
3. 补偿性质处理：起诉前经政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，原合同按照补偿性质的合同处理
4. 政府决定不办出让手续的：政府决定不办理出让手续并将划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，原合同仍可按照补偿性质的合同处理

集体建设用地的特别规定

广东高院《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第 8 条：政府在土地征收中划拨给农村集体经济组织的留用地，土地用途为经营性用地的，当事人以未经政府批准转让划拨建设用地使用权为由主张该建设用地使用权转让合同无效，不予支持。

四、一地数转的履行顺位

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 10 条规定了土地使用权人"一地数转"的处理规则：

1. 已办理变更登记的：已办理土地使用权变更登记手续的受让方优先
2. 未登记但已占有开发土地的：已合法占有投资开发土地的受让方次之
3. 未登记、未占有但已付款的：先行支付土地转让款受让方优先
4. 均未履行合同：依法成立在先的合同受让方优先

未能取得土地使用权的受让方，可请求解除合同、赔偿损失。

五、抵押房地产的转让

《民法典》406 条的重大变化

《民法典》第 406 条改变了原《物权法》第 191 条的强制性规定：

• 原则允许转让：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产
• 抵押权不受影响：转让后抵押权人的权利不受影响（抵押权具有追及效力）
• 通知义务：抵押人应当及时通知抵押权人
• 当事人另有约定从其约定

2016 年全国法院民事商事审判工作会议纪要第 22 条（适用于《民法典》施行前的案件）确认：物权法第 191 条第 2 款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。

广东高院《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第 9 条也明确：当事人以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，主张转让合意无效的，不予支持。但一审法庭辩论终结前因转让方未消灭抵押权无法办理建设用地使用权转移登记，受让人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。

被查封土地的转让

广东高院《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第 10 条：当事人以建设用地使用权被查封为由，主张转让合意无效的，不予支持。一审法庭辩论终结前未解除查封，受让人请求转让人办理建设用地使用权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。

六、行政审批与转让限制

规划许可与转让

广东高院《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第 4 条：
- 对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定的内容建设，属于行政机关的职权范围
- 当事人起诉请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉
- 涉及违法建筑使用费的给付、占有保护、建筑物倒塌损害等纠纷属于民事案件受理范围

用地手续未完善的转让

广东高院《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第 12 条规定：土地已经取得建设用地规划许可且符合下列条件之一，当事人以用地手续未完善为由主张建设用地使用权转让合同无效的，不予支持：
1. 未取得建设用地使用权登记，但转让方已经与土地管理部门签订建设用地使用权出让合同的
2. 未签订建设用地使用权出让合同，但土地管理部门已经通知转让方缴纳土地出让金的
3. 土地管理部门以其他方式明确表示同意出让建设用地使用权的

招拍挂要求

广东高院《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第 5 条：经营性建设用地以及同一土地有两个以上意向用地者，未采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式出让的，应当依照合同法第五十二条第五项和物权法第一百三十七条的规定认定出让合同无效。

农用地转用审批

广东高院《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第 6 条：建设用地使用权出让合同涉及的土地虽然已经取得建设用地规划许可，但未依法办理农用地转用审批手续的，应当认定出让合同无效。

七、股权转让方式的特别问题

合同性质认定

如前所述，以股权转让方式实现房地产项目转移的，合同效力按股权转让的规则审查。实践中需注意：

• 法院应审查股权转让的真实意思表示，不能仅仅因涉及土地权益就否定效力
• 但如果构成非法倒卖土地（《刑法》第 228 条），则可能导致合同无效
• 股权转让合同与公司设立合同的区分：合同约定设立房地产项目公司进行房地产开发经营的，该合同为公司设立合同（粤高法〔2017〕199 号第 14 条）

股权转让中的担保与审批

股权转让作为间接项目转让方式时，需注意：（1）目标公司的对外担保是否合法有效（涉及公司法相关规定）；（2）若项目涉及外资准入审批或反垄断申报的，须依法履行审批/备案程序。

实务要点

1. 合同效力与物权变动分离原则：未取得土地证书或未过户不影响合同效力，只影响物权变动
2. 25% 投资达标线不影响合同效力：未达 25% 转让合同有效，但不能强制履行过户
3. 一房二卖按登记→占有→付款→成立先后排序：这是房地产领域"一地数转"的核心规则
4. 抵押土地可转让：民法典实施后原则上不再需要抵押权人同意
5. 查封土地可转让合同有效：但因查封导致物权不能变动的，可解除合同索赔
6. 划拨土地转让须补正审批：起诉前未获批准原则上无效
7. 违法建筑不能通过民事确权：涉及规划许可的问题由行政处理
8. 股权转让是常见的间接转让方式：合法有效，但不排除刑事责任风险

知识库原始资料索引

法律法规

• 《中华人民共和国城市房地产管理法》（第 38-44 条）
• 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
• 《中华人民共和国民法典》（第 406 条）

法院审判指导

• 2016年全国法院民事商事审判工作会议纪要（第 21-22 条）
• 广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引（粤高法〔2017〕199号）
• 江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答
• [最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题（2015年，程新文庭长讲话）](../../../法院审判指导/全国法院纪要/2015-12-30_232233_6954_最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题(2015年）.md)

典型案例与实务研究

• 南京市中院关于审理房地产纠纷案件若干问题的九十三条意见