现行基准： 《民法典》物权编 + 相关司法解释
房屋中介居间合同
核心法条
- 《民法典》第 961-966 条（中介合同章）：中介合同的定义、中介人报酬请求权、费用承担、禁止跳单等规则 [现行有效]
- 《民法典》第 965 条：委托人在接受中介服务后，利用中介提供的交易机会或媒介服务，绕开中介直接订立合同的，应当向中介支付报酬 [现行有效]
- 《城市房地产管理法》第 56-58 条：房地产中介服务机构的设立与从业规范 [现行有效]
- 《房地产经纪管理办法》（住建部令〔2011〕第 8 号，2016 年修订）：房地产经纪活动规范 [现行有效]
- 《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：涉及中介的效力与责任问题 [现行有效]
规则沿革
| 时间节点 | 变化内容 | 依据 |
|---|---|---|
| 1999-10-01 | 原《合同法》第二十三章"居间合同" | 已废止 |
| 2021-01-01 | 《民法典》将"居间合同"改为"中介合同"，新增反"跳单"条款（第 965 条） | 【现行有效】 |
一、中介合同法律性质
1.1 定义与特征
- 定义：中介人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同
- 特征：
- 中介人不参与委托人与第三人的合同关系
- 中介合同以促成交易为报酬给付条件
- 中介人负如实报告义务
1.2 居间合同 vs. 委托合同
| 区分标准 | 中介合同 | 委托合同 |
|---|---|---|
| 合同目的 | 促成交易机会 | 代为处理事务 |
| 报酬条件 | 以促成合同成立为前提 | 以完成委托事务为前提 |
| 当事人地位 | 中介人不对交易结果承担责任 | 受托人在权限内行为后果归委托人 |
二、中介人权利义务
2.1 如实报告义务
- 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告
- 对房屋权属状况、是否存在抵押查封、是否属于限制交易房屋等重要信息，中介人负有核实并告知的义务
- 故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应承担赔偿责任
2.2 促成交易后的报酬请求权
- 中介促成合同成立的，委托人应当按约定支付报酬
- 报酬标准：有约定的从约定；无约定的根据中介人劳务合理确定
- 报酬支付义务人：有约定的从约定；无约定的由交易双方平均负担
2.3 费用承担
- 中介促成合同成立的，中介活动的费用由中介人负担（通常已包含在中介费中）
- 未促成合同成立的，中介人可以请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用
三、禁止"跳单"规则
3.1 法律依据
《民法典》第 965 条是对实践中"跳单"行为的直接回应：
委托人在接受中介人的服务后，利用中介提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
3.2 认定要素
认定"跳单"行为需同时满足以下条件：
- 委托人已接受中介服务（看房、提供房源信息等）
- 中介提供了交易机会或媒介服务
- 委托人利用该交易机会绕开中介
- 委托人直接与交易对方或通过其他中介订立合同
3.3 不构成"跳单"的情形
- 委托人通过其他合法渠道（非该中介提供的房源）获得相同交易机会
- 中介未提供实质性服务
- 中介费约定明显不合理，委托人选择更合理的交易途径
3.4 独家委托条款效力
- 独家委托条款原则上有效，但须合理限制期限和范围
- 过长的独家委托期或不合理的违约金可能被认定为格式条款而被调整
- 法院通常综合考量中介实际服务贡献来裁量报酬
四、中介纠纷常见类型
4.1 中介费纠纷
中介服务完成但委托人不支付中介费：
- 中介人促成交易成立的，有权请求支付中介费
- 买方或卖方拒绝支付的，应根据合同约定确定承担主体
- 未促成合同成立的，无权请求中介费，但可请求支付必要费用
中介服务瑕疵情形：
- 中介未尽到如实报告义务，导致交易失败的，可以减免中介费
- 中介故意隐瞒重要信息的，不得请求支付报酬并应承担赔偿责任
4.2 定金纠纷
- 中介代收定金的，应当及时转交交易对方
- 交易未能完成时，定金按《民法典》定金规则处理
- 中介擅自扣留定金的，应承担返还和赔偿责任
4.3 隐瞒房屋重要信息
- 中介隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件（"凶宅"）的，构成未如实报告义务
- 未如实告知房屋权属争议的，中介无权请求报酬并应赔偿
- 未核实出卖人身份和处分权限的，中介应承担相应过错责任
4.4 "阴阳合同"问题
- 中介协助签订"阴阳合同"以规避税收的，中介合同相关条款可能被认定无效
- 中介不得为逃避税收等非法目的提供居间服务
五、中介机构合规要求
5.1 资质与备案
- 房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起 30 日内到住建部门备案
- 房地产经纪人员应当取得相应资格证书
5.2 禁止行为
- 不得赚取差价（以低于委托价格收购、以高于委托价格出售）
- 不得挪用交易资金
- 不得泄露委托人信息
- 不得为不符合交易条件的房屋提供中介服务
5.3 资金监管
- 房屋交易资金应按规定纳入监管账户
- 中介机构不得代收代管房屋交易资金（各地规定有差异）
知识库原始资料索引
法院审判指导
- 天津市高院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知
- 江苏省高院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答
- 南京中院关于审理房地产纠纷案件若干问题的九十三条意见
法条资源
- 中华人民共和国民法典