现行基准： 《民法典》物权编 + 相关司法解释
房屋征收程序
最后更新：2026-04-06 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：国有土地上房屋征收补偿 | 集体土地征收 | 拆迁补偿
核心法条
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 8-12 条：征收决定程序，包括公共利益认定、征收范围确定、征收补偿方案拟定与公布 [现行有效]
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 13 条：房屋征收决定公告及告知复议、诉讼权利 [现行有效]
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 19 条：被征收房屋价值评估，不得低于公告之日类似房地产市场价格 [现行有效]
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 20 条：房地产价格评估机构由被征收人协商选定 [现行有效]
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 26 条：征收补偿决定的作出条件与内容 [现行有效]
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 28 条：司法强制搬迁程序，申请人民法院强制执行 [现行有效]
- 《土地管理法》第 47-49 条（2019 修正，2020 施行）：集体土地征收程序，包括征收预公告、现状调查、社会稳定风险评估 [现行有效]
- 《行政强制法》第 44 条：强制拆除违法建筑程序 [现行有效]
规则沿革
| 时间节点 | 变化内容 | 依据 |
|---|---|---|
| 2001-11-01 | 旧《城市房屋拆迁管理条例》适用 | 已废止 |
| 2011-01-21 | 新《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行，废止拆迁条例 | 国务院令第 590 号 【现行有效】 |
| 2019-08-26 | 《土地管理法》大修，集体土地征收程序重大调整 | 2020-01-01 施行 |
重大变化说明：
- 2011 年征收条例将"拆迁"改为"征收"，确立了先补偿后搬迁的原则
- 取消了行政机关自行强制执行权，一律由法院裁定执行
- 2019 年《土地管理法》修订后，集体土地征收引入了征收预公告、听证程序等
一、国有土地上房屋征收程序
1.1 征收启动阶段
（1）拟定征收补偿方案
- 市、县级人民政府房屋征收部门拟定征收补偿方案
- 征收补偿方案应包括：征收范围、补偿方式、补偿标准、安置方式和安置用房、签约期限、奖励措施等
- 报市、县级人民政府
（2）方案公布与征求意见
- 市、县级人民政府将征收补偿方案予以公布，征求公众意见
- 征求意见期限不得少于 30 日
- 根据公众意见修改完善方案，修改情况应当及时公布
（3）听证程序
- 旧城区改建项目，多数被征收人认为不符合征收补偿方案的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会
- 根据听证会情况修改方案
1.2 征收决定阶段
（1）社会稳定风险评估
- 市、县级人民政府作出征收决定前，应进行社会稳定风险评估
- 征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定
（2）补偿费用到位
- 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用
- 这是征收决定合法性的前提条件之一
（3）作出征收决定并公告
- 征收决定应当载明征收目的、范围、补偿方案、申诉权利等
- 在房屋征收范围内予以公告
- 告知被征收人行政复议权和行政诉讼权
- 房屋征收决定及补偿方案应当同时在政府网站和征收现场公布
1.3 评估与补偿阶段
（1）选定评估机构
- 由被征收人协商选定房地产价格评估机构
- 协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定
（2）房屋价值评估
- 评估时点：房屋征收决定公告之日
- 评估标准：不得低于类似房地产市场价格
- 被征收人对评估结果有异议的，可申请复核评估和专家委员会鉴定
（3）签订补偿协议
- 房屋征收部门与被征收人就补偿方式、金额、搬迁期限等达成书面协议
- 补偿协议性质上属于行政协议
（4）作出补偿决定
- 在签约期限内达不成协议，或房屋所有权人不明确的，由征收部门报请政府作出补偿决定
- 补偿决定应当公平，内容包括价值补偿、安置方式、搬迁期限、临时安置费等
- 在房屋征收范围内公告
1.4 搬迁与强制执行阶段
（1）先补偿后搬迁
- 实施征收应当遵循"先补偿、后搬迁"原则
- 未给予补偿的，被征收人有权拒绝搬迁
（2）司法强制执行
- 被征收人在法定期限内不申请行政复议、不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，由作出补偿决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行
- 法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县政府组织实施
- 行政机关无权自行强制搬迁
二、程序违法的裁判规则
2.1 征收决定违法的情形
根据各地审判指导（湖南高院、张家界中院等），征收决定存在以下情形之一的，法院可判决撤销或确认违法：
- 未经过社会稳定风险评估
- 补偿费用未足额到位
- 未履行方案公布和征求意见程序
- 公共利益认定明显不当
- 征收补偿方案明显不公平
2.2 补偿决定违法的情形
- 评估机构选定程序违法
- 评估报告过期、不合法
- 补偿金额明显低于市场价格
- 未保障被征收人的补偿方式选择权
- 遗漏补偿事项
- 未明确产权调换房屋的地点和面积
2.3 强拆行为违法性判断
- 行政机关未经法院裁定自行强制执行 -- 违法
- 法院裁定准予执行，但超出裁定范围的 -- 超出部分违法
- 被征收人已起诉且复议/诉讼期限未届满的 -- 违法
三、实务要点
3.1 被征收人权利救济路径
- 对征收决定不服 → 60 日内申请行政复议或 6 个月内提起行政诉讼
- 对评估结果不服 → 申请复核评估 → 申请专家委员会鉴定
- 对补偿决定不服 → 60 日内申请行政复议或 6 个月内提起行政诉讼
- 对强制搬迁行为不服 → 可提起行政赔偿诉讼
3.2 评估时点的特殊处理
- 原则上以征收决定公告之日为评估时点
- 但补偿决定作出过分迟延的，应考虑市场价格变化因素
- 迟延责任在征收部门的，不应以公告之日为评估时点
知识库原始资料索引
法院审判指导
- 湖南高院《国有土地上房屋征收补偿决定案件裁判指引（试行）》
- 张家界中院《关于贯彻执行〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的指导意见》
- 吉林高院关于规范房屋征收行政执法工作的建议
- 湖南高院：关于审查征收、补偿、安置再审申请行政案件若干问题的指导意见
公众号资源
- 最高法院典型案例：原告申请被告履行法定职责的理由是否成立难以判断时的处理