现行基准： 《民法典》物权编（担保物权分编）+《城市房地产抵押管理办法》+ 相关司法解释

房屋抵押

最后更新：2026-04-06 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：房地产抵押权的实现 | 房屋登记 | 房地产抵押评估 | 担保法

核心法条

法律依据	核心内容	效力
《民法典》第 394 条	抵押权的定义：债务人不履行到期债务时，债权人有权就抵押财产优先受偿	现行有效
《民法典》第 395 条	可以抵押的财产范围，含建筑物和其他土地附着物	现行有效
《民法典》第 397 条	房地一体原则：以建筑物抵押的，占用范围内的建设用地使用权一并抵押	现行有效
《民法典》第 399 条	不得抵押的财产：土地所有权、公益设施、权属不明或被查封等	现行有效
《民法典》第 400 条	抵押合同须采用书面形式	现行有效
《民法典》第 402 条	不动产抵押权自登记时设立	现行有效
《民法典》第 406 条	抵押期间抵押人可以转让抵押财产（重大修订）	现行有效
《民法典》第 410 条	抵押权实现方式：协议折价、拍卖或变卖	现行有效
《城市房地产抵押管理办法》（2001 年修正）	房屋抵押的行政管理规范	现行有效

规则沿革

时间节点	变化内容	依据
1995-10-01	《担保法》《城市房地产管理法》施行，确立房屋抵押制度框架	-
2007-10-01	《物权法》施行，完善担保物权体系	已废止
2021-01-01	《民法典》施行，《担保法》《物权法》废止	【现行有效】
2021-01-01	重大变化：新增抵押期间抵押人可自由转让抵押财产规则（第406条），取代原《物权法》"未经抵押权人同意不得转让"的规定	《民法典》第406条

一、房屋抵押的基本概念

1.1 定义与法律性质

房屋抵押是指债务人或第三人不转移房屋占有的情况下，将房屋作为债权的担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该房屋优先受偿的法律行为。

主要特征：
- 属于担保物权，具有从属性（依附于主债权）
- 不转移占有（区别于质押）
- 具有物上代位性：抵押物价值形态变化不影响抵押权效力
- 优先受偿性：就抵押物变价所得价款享有优先受偿权

1.2 房地一体原则（《民法典》第 397 条）

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

• 二者应一并抵押，未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押
• 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押；以厂房等建筑物抵押的，占用范围内的土地使用权一并抵押

二、房屋抵押的设立

2.1 抵押合同要件

房屋抵押须订立书面抵押合同，一般包括：

1. 被担保债权的种类和数额
2. 债务人履行债务的期限
3. 抵押房屋的名称、数量、坐落
4. 担保的范围（本金、利息、违约金、实现抵押权的费用等）

禁止流押规则（《民法典》第 401 条）：
- 抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有
- 但法院可认定债权人依法就抵押财产优先受偿

2.2 抵押登记

• 不动产登记机构：房屋抵押须办理抵押登记
• 设立时间：不动产抵押权自登记时设立（《民法典》第 402 条）
• 登记效力：未办理抵押登记的，抵押权不设立，但抵押合同本身有效

2.3 抵押权的从属性

• 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保
• 债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让
• 主债权消灭的，抵押权随之消灭

三、《民法典》新规：抵押期间的房屋转让

3.1 重大规则变化

原规则（《物权法》第 191 条）：抵押期间，抵押人转让抵押财产须经抵押权人同意。

新规则（《民法典》第 406 条）：
- 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，另有约定的从其约定
- 抵押财产转让不影响抵押权（抵押权具有追及效力）
- 转让应当及时通知抵押权人

3.2 实务应对

（1）抵押权人的保护
抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可请求将转让所得价款提前清偿债务或提存。

（2）当事人的约定空间
当事人可在抵押合同中约定"未经抵押权人同意不得转让"，该约定对抵押双方具有约束力，但若未办理禁止转让登记，对善意第三人不具有对抗效力。

（3）买受人风险
买受带抵押的房产，如抵押权未清偿，买受人可能面临抵押权实现、房屋被拍卖的风险。实务中买方可选择代为清偿债务消灭抵押权后过户。

四、不得设定抵押的房产类型（《民法典》第 399 条）

类别	具体内容
土地所有权	国家所有和集体所有的土地所有权不得抵押
公益设施	学校、幼儿园、医疗机构等以公益为目的设立的非营利法人的教育/医疗设施
权属不明财产	所有权、使用权不明或者有争议的财产
查封、扣押的财产	被依法查封的房地产不得抵押
违章建筑	未取得规划许可的违法建筑不得抵押
小产权房	集体土地上建造的房屋，不得向非集体成员抵押给银行等机构

五、房屋抵押权的实现

5.1 实现条件

• 债务人履行期限届满，债务未获清偿
• 或出现当事人约定的实现抵押权的情形

5.2 实现方式

（1）协议处置
抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。

（2）诉讼处置
协议不成的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产（可走实现担保物权特别程序）。

5.3 清偿顺序（《民法典》第 414 条）

同一房产上存在多个抵押权的，按照以下顺序清偿：

1. 抵押权已登记的，按照登记时间先后确定清偿顺序
2. 已登记的优先于未登记的受偿
3. 均未登记的，按债权比例清偿

注：不动产抵押权自登记时设立，不存在未登记的不动产抵押权，此处规则主要适用于浮动抵押与动产抵押竞合的情形。

5.4 抵押权与其他权利的竞合

• 与房屋承租权：抵押权设立前房屋已出租的，抵押权实现后原租赁合同继续有效（"买卖不破租赁"，但先抵押后出租的除外）
• 与建设工程价款优先权：承包人工程价款优先权优先于抵押权（《民法典》第 807 条）
• 与税收债权：欠缴税款发生在抵押之前的，税收优先于抵押权

六、特殊房屋抵押问题

6.1 在建工程抵押

• 正在建造的建筑物可以抵押（《民法典》第 395 条第 1 款第 5 项）
• 须办理在建工程抵押登记
• 工程竣工验收后转为房屋抵押登记
• 抵押范围包括已完工部分及其占用范围内的土地使用权

6.2 共有房屋抵押

• 按份共有的房屋：按份共有人以其份额设定抵押，无须其他共有人同意
• 共同共有的房屋：须经全体共有人同意方可设定抵押；一人擅自抵押的，原则上无效
• 夫妻共有房屋：一方擅自抵押的，银行未尽合理审查义务的，抵押效力存在争议

6.3 按揭贷款抵押

个人住房贷款按揭抵押是最常见的房屋抵押形式：
- 购房人以所购房屋向贷款银行设定抵押
- 预售阶段办理预告抵押登记
- 房屋交付后办理正式的房屋抵押登记 + 抵押权设立登记

七、实务要点

1. 抵押权自登记设立：未办理登记不产生抵押权，但抵押合同仍有效（可主张违约责任）
2. 《民法典》第 406 条重大变化：允许抵押人转让抵押房产，改变了原有的流转限制逻辑
3. 房地必须一并抵押：仅抵押房屋而不抵押土地的，法律推定土地使用权一并抵押
4. 抵押与租赁的关系：注意租赁在前还是在后，先租后抵押的不影响租赁，先抵押后出租的抵押实现后租赁不约束买受人
5. 在建工程可抵押：但须办理专门的在建工程抵押登记手续

知识库原始资料索引

法律法规

• 《中华人民共和国民法典》物权编（第 394-414 条）

法院审判指导

• 辽宁省高级人民法院民一庭民事审房地产案件审判问题解答
• 江西省高院关于执行异议之诉案件的审理指南

书籍资源

• 民法典理解与适用：物权编 下