房屋租赁
最后更新：2026-04-07 | 由 LLM 基于《民法典》及相关司法解释编译
关联概念：房屋买卖合同 | 物业服务合同 | 让与担保 | 执行异议之诉
核心法条
- 《民法典》第703条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同（现行有效）
- 《民法典》第705条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效（现行有效）
- 《民法典》第725条：租赁物在承租人按租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力（买卖不破租赁）（现行有效）
- 《民法典》第726条：出租人出卖租赁房屋的，承租人在同等条件下享有优先购买权（现行有效）
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号，2020年修正，现行有效）
规则沿革
| 时间节点 |
旧规则 |
新规则 |
依据来源 |
| 1999 |
《合同法》第13章规定租赁合同的基本规则 |
— |
《合同法》 |
| 2009-09-01 |
— |
城镇房屋租赁合同纠纷司法解释发布，细化未经批准的租赁合同效力、装修装饰处理规则 |
法释〔2009〕11号 |
| 2021-01-01 |
— |
《民法典》承接合同编+司法解释修正 |
《民法典》 |
一、房屋租赁合同的效力
1.1 有效要件
| 要件 |
说明 |
| 出租人有出租权 |
所有权人或经同意的转租人 |
| 租赁物合法 |
非违法建筑 |
| 意思表示真实 |
无欺诈/胁迫 |
1.2 导致效力瑕疵的情形
| 情形 |
效力 |
说明 |
| 未经批准的临时建筑租赁 |
有效（起诉前取得批准） |
司法解释第2条 |
| 违法建筑租赁 |
无效 |
无合法权属 |
| 未经抵押权人同意的抵押房屋出租 |
有效，但抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力 |
《民法典》第405条 |
| 租赁期限超过20年 |
超过部分无效 |
《民法典》第705条 |
二、核心法律制度
2.1 买卖不破租赁
| 要素 |
说明 |
| 条件 |
承租人已按合同占有租赁房屋 |
| 效力 |
房屋所有权变动不影响租赁合同效力 |
| 例外 |
抵押权实现/法院强制执行/先买后租 |
2.2 承租人优先购买权
| 要素 |
说明 |
| 行权条件 |
出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下优先 |
| 例外 |
近亲属购买/共有人行使优先权/承租人未在15日内表态 |
| 救济 |
出租人未通知的，承租人可请求赔偿 |
2.3 优先承租权
《民法典》第734条：租赁期限届满，房屋承租人在同等条件下享有优先承租的权利。
三、租赁期间的权利义务
| 事项 |
出租人义务 |
承租人义务 |
| 交付房屋 |
按约定交付适租房屋 |
- |
| 维修义务 |
一般由出租人承担 |
承租人因过错造成的损坏 |
| 装修装饰 |
同意/不同意 |
未经同意不得装修 |
| 转租 |
同意/不同意 |
须经出租人同意方可转租 |
| 租金支付 |
- |
按期支付 |
四、租赁合同的解除
| 情形 |
解除方 |
条件 |
| 承租人逾期不付租金 |
出租人 |
催告后合理期限仍不付 |
| 房屋不符合约定使用条件 |
承租人 |
无法实现合同目的 |
| 房屋部分或全部毁损 |
双方 |
无法使用 |
| 不定期租赁 |
双方 |
随时解除，提前合理期限通知 |
五、实务要点
5.1 对出租人
- 出租前确认产权归属及是否存在抵押/查封
- 合同明确约定租金/期限/维修/装修/转租条款
- 出卖房屋前通知承租人，保障优先购买权
5.2 对承租人
- 确认出租人的产权证明和出租权
- 注意20年最长期限
- 装修须事先取得出租人书面同意
- 转租须经出租人同意，否则出租人可解除合同
知识库原始资料索引
法条资源
- 《民法典》第703条、第705条、第725条、第726条、第734条
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
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