现行基准： 《民法典》物权编 + 相关司法解释

拆迁补偿

最后更新：2026-04-05 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
关联概念：商品房买卖合同 | 不动产登记 | 行政诉讼

概述

拆迁补偿，在现行法律框架下规范表述为"房屋征收与补偿"，是指国家为了公共利益的需要，依法征收国有土地上单位、个人房屋，并给予被征收人公平补偿的行政行为。2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）取代了原《城市房屋拆迁管理条例》，标志着我国房屋征收补偿制度从"拆迁"到"征收"的根本转变。

征收补偿制度的核心原则是：决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿。补偿标准不得低于类似房地产的市场价格。

我国存在两套并行的征收补偿体系：
- 国有土地上房屋征收：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收对象为房屋（"地随房走"）
- 集体土地征收：依据《土地管理法》及其实施条例，征收对象为土地（"房随地走"），2021年新条例实施后程序进一步规范

规则沿革

时间节点	变化内容	依据
2007-10-01	《物权法》施行	已废止
2020-05-28	《民法典》通过	十三届全国人大三次会议
2021-01-01	《民法典》施行，物权法废止	【现行有效】

核心法规

• 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年）：国有土地上房屋征收补偿的核心行政法规，规定了征收决定、补偿、强制执行等全流程
• 《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）：集体土地征收的上位法依据，确立了"先征后批"的新程序
• 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年修订）：细化了集体土地征收程序，增设土地征收预公告等制度
• 《国有土地上房屋征收评估办法》（住建部）：规范房地产价格评估机构的选定、评估方法、评估报告等
• 《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》（2020年）：明确征收补偿协议属于行政协议，适用行政诉讼程序
• 《民法典》第二百四十三条：征收征用条款，确立公平补偿的宪法原则

一、征收程序

征收决定的作出

适格主体：市、县级人民政府（含省级以上开发区管理机构，需有法规授权）。

公共利益要件（条例第八条）：
1. 国防和外交的需要
2. 能源、交通、水利等基础设施建设
3. 科技、教育、文化、卫生、体育等公共事业
4. 保障性安居工程建设
5. 旧城区改建（危房集中、基础设施落后地段）
6. 法律、行政法规规定的其他公共利益

法定前置程序：
- 符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划
- 保障性安居工程和旧城区改建应纳入年度计划
- 征收补偿方案拟定后征求公众意见不少于30日
- 社会稳定风险评估（人数较多须经政府常务会议讨论）
- 征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用
- 对未经登记的建筑进行调查、认定和处理

征收决定公告：应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

评估程序

评估机构选定：由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。多数决定的，评估机构得票数应超过被征收人户数的一半。

评估方法：依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条确定。

评估时点：原则上为房屋征收决定公告之日。但作出补偿决定时间过分迟延的，应结合以下因素审查：
- 评估报告是否超过"应用有效期"（一般不超过一年）
- 迟延是否主要归责于被征收人
- 当地类似房地产市场价格是否存在较大幅度上涨
- 征收部门是否未保障被征收人补偿方式选择权

评估争议救济：对评估结果有异议的，10日内申请复核评估；对复核结果有异议的，10日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

补偿方案与协议

补偿协议：房屋征收部门与被征收人就补偿方式、金额和支付期限、产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和期限等事项订立协议（条例第二十五条）。

补偿决定：达不成协议或所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市、县级人民政府按方案作出补偿决定并公告（条例第二十六条）。

行政协议性质：征收补偿协议属于行政协议，发生纠纷应通过行政诉讼解决。协议未约定事项，可适用地方政府规章等规定"填漏补缺"。

二、补偿标准与争议

补偿范围

依据条例第十七条，补偿包括三大项：

补偿项目	内容
被征收房屋价值补偿	不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格
搬迁、临时安置补偿	搬迁费 + 临时安置费（或周转用房）
停产停业损失补偿	根据房屋被征收前效益、停产停业期限等因素确定

此外，市、县级人民政府应制定补助和奖励办法。

补偿方式选择权：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换（条例第二十一条）。实践中，征收部门未保障补偿方式选择权的，补偿决定应予撤销。

"住改非"房屋：产权登记为住宅但实际用于经营的，根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。承租人擅自改变用途的，按原用途计算。

未经登记建筑：认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，给予补偿；认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

评估时点争议：补偿决定作出时间过分迟延时，如主要归责于征收部门且房价明显上涨，不应用征收决定公告之日作为评估时点。

利益分配争议

征收补偿利益在家庭成员之间的分配是常见的民事争议类型：

公房征收：
- 承租人和共同居住人为补偿利益共有人
- 共同居住人须同时满足三个条件：有常住户口、实际居住一年以上、本市无其他福利性质住房或虽有但居住困难
- 空挂户口人员原则上不属于安置对象
- 未成年时与父母共同受配公房的，不构成"他处有房"
- 购买商品房不属于"他处有房"

私房征收：以产权平移为基本原则，被安置人范围一般仅限于房屋产权人。

农村宅基地房屋征收：应充分考虑集体土地性质特殊性，兼顾乡规民约和特殊风俗习惯。独生子女因身份获得的增加补偿利益，原则上归父母和独生子女共有。

承租人权益保护

2011年条例出台后，承租人不再是征收补偿法律关系的直接主体，但其合法权益仍受保护：

• 营业用房承租人：对房屋补偿决定及补偿安置协议中涉及的停产停业损失等自身权益争议，具有原告主体资格
• 添附和营业损失：承租人在被征收房屋上有不可忽略的添附且依法经营的，享有独立于所有权人的补偿利益（最高院(2020)最高法行再110号）
• 救济路径：一般通过民事诉讼向房屋所有权人主张，但在征收人明知承租人存在重大补偿利益却迳行与所有权人签约、且未另行对承租人作出补偿决定的，承租人可直接提起行政诉讼

强制拆除

"先补偿、后搬迁"原则（条例第二十七条）：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

强制执行：被征收人在法定期限内不复议、不诉讼，又不搬迁的，由市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行（条例第二十八条）。政府不再享有自行强制拆迁的权力。

违法强拆的司法审查要点：
- 借紧急避险为由行违法强拆之实的，应予撤销
- 未发通知、未予公告、夜间强拆等违反《行政强制法》的，确认违法
- 无书面决定直接强拆的，可通过推定确定适格被告
- 违法强拆造成损失的，应依法承担行政赔偿责任

集体土地征收的特殊规则

与国有土地上房屋征收相比，集体土地征收有以下区别：

维度	国有土地房屋征收	集体土地征收
征收对象	房屋（地随房走）	土地（房随地走）
审批机关	市县级政府作出决定	省级以上政府或国务院批准
核心法规	征收与补偿条例	土地管理法及实施条例
补偿内容	房屋价值+搬迁+停产停业	土地补偿费+安置补助费+地上附着物+青苗
程序模式	先决定后签约	先签约后报批（新法）

新《土地管理法》实施后，集体土地征收从"先批后征"转为"先征后批"，签约阶段前置到报批前。征地补偿安置决定、责令交出土地决定等均为可诉行政行为。

三、司法审查要点

原告资格

• 被征收房屋所有权人
• 征收范围内未登记建筑的权利人
• 对被征收房屋有不可分割的重大添附行为或占用被征收房屋进行合法生产经营的权利人
• 符合条件的公房承租人
• 营业用房承租人（仅就停产停业损失等自身权益）

起诉期限

• 告知诉权的：自收到决定之日起6个月
• 未告知诉权的：自知道内容之日起1年
• 征收决定公告之日开始计算（公告有期限的，自期限届满起算）

裁判方式

裁判类型	适用情形
驳回诉讼请求	征收/补偿决定合法、无明显不当
撤销判决	不符合公共利益、评估时点错误、未保障选择权、遗漏补偿项目、评估程序严重违法
确认违法	依法应撤销但会给公共利益造成重大损害，或程序轻微违法
无效判决	无法律法规授权的机构作出、重大且明显违法
变更判决	评估时点正确但面积认定错误等
履行判决	请求履行补偿安置职责理由成立

知识库原始资料索引

核心法规

• 国有土地上房屋征收与补偿条例

权威解答与审判指导

• 江苏省高级人民法院关于国有土地上房屋征收与补偿行政案件若干问题审理指南
• 上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要
• 湖南高院国有土地上房屋征收补偿决定案件裁判指引（试行）
• 湖南省高院关于审查征收、补偿、安置再审申请行政案件若干问题的指导意见
• 吉林省高级人民法院关于规范房屋征收行政执法工作的建议
• 重庆市高级人民法院关于依法妥善处理国有土地上房屋征收与补偿相关案件的通知
• 最高院工作答复：关于希望进一步规范法院针对"行政拆迁"中先予执行行为问题的答复

典型案例

• 最高人民法院2014年发布征收拆迁十大案例
• 人民法院征收拆迁典型案例（第二批）
• 最高人民法院行政审判十大典型案例（第一批）
• 最高人民法院发布产权保护行政诉讼典型案例
• 最高人民法院发布行政协议典型案例

实务文章

• 房屋被征收了，承租人能获得哪些补偿？
• 国有土地上房屋征收补偿协议纠纷案件的审理思路和裁判要点
• 征收补偿利益如何分配
• 公房征收中谁是共同居住人
• 实务梳理：集体土地征收案件中可诉的关键程序
• 新土地管理法实施条例下"协议拆迁"的程序优化与实务难点
• 新土地管理法征收补偿制度变化与司法应对（耿宝建）
• 论征收中对未经登记建筑认定意见的司法审查（章文英）
• 债权人如何追索债务人的动迁利益