现行基准： 《中华人民共和国民法典》合同编（2021年1月1日起施行）
物业服务合同
最后更新：2026-04-06 | 由 LLM 基于知识库原始资料编译
核心法条
- 《民法典》第 937 条：物业服务合同定义——物业服务人为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务，业主支付物业费 [现行有效]
- 《民法典》第 938 条：物业服务合同的内容与形式，以及物业服务人公开承诺构成合同组成部分 [现行有效]
- 《民法典》第 939 条：建设单位/业委会签订的物业服务合同对业主的法律约束力 [现行有效]
- 《民法典》第 940 条：前期物业服务合同的终止条件 [现行有效]
- 《民法典》第 941 条：物业服务人的转委托限制——不得将全部物业服务转委托或分解转委托 [现行有效]
- 《民法典》第 942 条：物业服务人的一般义务与违法行为的制止、报告及协助处理义务 [现行有效]
- 《民法典》第 943 条：物业服务人的信息公开与报告义务 [现行有效]
- 《民法典》第 944 条：业主的物业费交纳义务及催交规则——禁止断水电催交 [现行有效]
- 《民法典》第 946 条：业主共同解除权及赔偿责任 [现行有效]
- 《民法典》第 948 条：物业服务期限届满后的不定期合同续存规则 [现行有效]
- 《民法典》第 949 条：物业服务合同终止后的交接义务及告知义务 [现行有效]
- 《民法典》第 950 条：合同终止后交接前原物业服务人的继续处理义务及物业费请求权 [现行有效]
- 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2009]8 号，经民法典清理后部分条款继续适用） [部分有效]
规则沿革
| 时间节点 | 变化内容 | 依据 |
|---|---|---|
| 1999-10-01 | 《合同法》未将物业服务合同列为典型合同（无名合同），适用合同法总则及委托合同规则 | 九届全国人大二次会议 |
| 2009-10-01 | 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》首次系统规定物业服务纠纷裁判规则 | 法释[2009]8 号，部分条款经清理后继续适用 |
| 2016-02-01 | 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（修正版） | 法释[2016]19 号 |
| 2021-01-01 | 《民法典》首次在典型合同中设立"物业服务合同"专章（第 937-950 条），实现无名→有名的历史性跨越 | 十三届全国人大三次会议 【现行有效】 |
| 2023-12-05 | 《合同编通则司法解释》关于格式条款、违约责任等通则性规则对物业服务合同的适用 | 法释[2023]5 号 [现行有效] |
从无名合同到典型合同的意义
《民法典》将物业服务合同新增为典型合同，填补了合同法体系的空白，具有里程碑意义：
- 为物业纠纷提供了独立的请求权基础
- 明确了物业服务人与业主的基本权利义务关系
- 规范了前期物业服务、合同解除、交接等实务中长期争议的问题
一、物业服务合同的理论构造
1.1 法律属性
| 属性 | 说明 |
|---|---|
| 有偿合同 | 业主支付物业费作为对价 |
| 双务合同 | 双方互负义务 |
| 诺成合同 | 意思表示一致即成立 |
| 继续性合同 | 服务在持续期间内提供 |
| 框架合同 | 先由建设单位或业委会签署框架性合同，再及于单个业主的个别合同 |
1.2 框架合同+个别合同的二元构造
清华大学韩世远教授指出，物业服务合同应采二元论构造：
框架合同层面：建设单位/业委会 + 物业服务人
↓（效力及于单个业主）
个别合同层面：单个业主 + 物业服务人
- 框架合同：前期物业服务合同（建设单位签订）或业主委员会签订的物业服务合同
- 个别合同：在业主个体层面形成的具体物业服务合同关系
- 效力传导：框架合同基于"业主的意思"（业主大会决议等）及于单个业主
1.3 法律适用的补充规则
物业服务合同章无特别规定时：
- 义务为行为义务的 → 参照适用委托合同相关规定
- 义务为结果义务的 → 参照适用承揽合同相关规定
二、两类物业服务合同
2.1 前期物业服务合同
| 要素 | 说明 |
|---|---|
| 签订主体 | 建设单位（开发商）与物业服务人 |
| 签订时间 | 业主入住前、业主自治组织尚未成立时 |
| 约束力 | 对全体业主具有法律约束力 |
| 终止条件 | 业委会与新物业服务人的合同生效时，自动终止（无需另行通知） |
2.2 （狭义）物业服务合同
| 要素 | 说明 |
|---|---|
| 签订主体 | 业主委员会（代表全体业主）与物业服务人 |
| 签订条件 | 业主大会依法做出选聘决定 |
| 约束力 | 对全体业主具有法律约束力 |
| 优先效力 | 效力当然优先于前期物业服务合同 |
三、物业服务人的义务
3.1 物业服务义务（核心义务）
物业服务人有义务在物业服务区域内妥善维护和经营管理以下事项：
| 服务领域 | 具体内容 |
|---|---|
| 建筑物及附属设施 | 维修养护电梯、消防设施、供水供电设备等 |
| 环境卫生 | 清洁、绿化、垃圾清运等 |
| 秩序维护 | 小区安全管理、车辆管理、公共秩序维护 |
| 安全保障 | 采取合理措施保护业主人身和财产安全 |
| 违法处置 | 制止违法行为+及时报告+协助处理 |
3.2 亲自处理义务与转委托限制
- 亲自处理：物业服务人应当亲自处理委托事务
- 转委托限制（《民法典》第 941 条）：
- 禁止：不得将全部物业服务转委托给第三人
- 禁止：不得将全部物业服务支解后分别转委托给第三人
- 允许：可转委托部分专业服务项目（如电梯维保、绿化养护）
- 转委托之受托人向物业服务人负责，物业服务人向业主负责
3.3 信息公开与报告义务
物业服务人应当定期向业主公开并以合理方式向业主大会、业委会报告：
- 服务事项、负责人员、质量要求
- 收费项目、收费标准、履行情况
- 维修资金使用情况
- 业主共有部分的经营与收益情况
3.4 公开承诺构成合同组成部分
《民法典》第 938 条第 2 款：物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
- 公开承诺即使未写入书面合同，也构成合同内容
- 仅限于"有利于业主"的承诺
- 业主可据此主张物业服务人违约
3.5 交接义务（后合同义务）
合同终止后（《民法典》第 949 条），原物业服务人应在约定期限或合理期限内：
- 退出物业服务区域
- 移交物业服务用房、相关设施
- 移交物业服务必需的相关资料
- 配合新物业服务人做好交接工作
- 如实告知物业的使用和管理状况
四、业主的权利与义务
4.1 物业费交纳义务
核心规则：
- 物业服务人已提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关服务为由拒绝交费
- 业主经催告后在合理期限内仍未支付的，物业服务人可提起诉讼或申请仲裁
- 禁止事项（《民法典》第 944 条第 3 款）：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费
4.2 业主的抗辩权
| 抗辩事由 | 法律效果 | 实务认定 |
|---|---|---|
| 违规收费（擅自扩大收费范围、提高标准、重复收费） | 有权以违规收费为由提出抗辩 | 可拒绝超出部分 |
| 物业服务存在严重瑕疵 | 有权请求减少物业费 | 须有充分证据 |
| 房屋质量问题 | 一般不构成拒交物业费的理由 | 与物业服务属不同法律关系 |
| 未入住/空置 | 原则上仍需交纳，但地方有优惠政策的从其规定 | 各地裁判标准不一 |
4.3 常见不构成拒交物业费的理由
| 常见理由 | 法院态度 | 理由 |
|---|---|---|
| "我没有住在那里" | 不支持 | 物业费针对共有部分，不因个人未入住而免除 |
| "房屋有质量问题" | 不支持 | 属开发商责任，非物业服务范围 |
| "邻居装修造成损害" | 不支持 | 装修行为不当不构成物业费减免理由 |
| "车辆被划伤" | 个案审查 | 须证明物业公司未尽安全保障义务 |
| "服务不到位" | 个案审查 | 须有证据证明严重瑕疵，且按瑕疵程度酌减 |
4.4 业主的其他义务
- 装修告知义务：装饰装修房屋时须事先告知物业服务人
- 信息更新告知义务：转让、出租物业专有部分、设立居住权等应及时告知
- 配合义务：配合物业服务人进行必要的现场检查
五、物业服务合同的解除与终止
5.1 前期物业服务合同的法定终止
业主委员会或业主与新物业服务人的合同生效时，前期物业服务合同自动终止。
- 不以当事人约定为必要
- 无须另行通知
5.2 业主共同解除权（任意解除权）
《民法典》第 946 条：业主通过业主大会可以决定解聘物业服务人。
- 解除主体：全体业主（通过业主大会共同决定），单个业主无权解除
- 程序：须遵循解除权行使方式，将解除意思通知物业服务人
- 损害赔偿：造成物业服务人损失的（除不可归责于业主的事由外），业主应当赔偿
5.3 物业服务期限届满
| 情形 | 处理规则 |
|---|---|
| 业主决定续聘 | 合同期限届满前续订物业服务合同 |
| 物业服务人不同意续聘 | 应在届满前 90 日书面通知业主/业委会（合同另有约定的除外） |
| 未做续聘/另聘决定 | 物业服务人继续提供服务的，合同继续有效，转为不定期合同 |
| 业主明确不续聘 | 合同自然终止 |
5.4 合同终止后的法定债之关系
《民法典》第 950 条：合同终止后、新物业接管前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可请求业主支付该期间的物业费。
- 即使物业服务人不同意续聘也负有此后合同义务
- 前提是未违反交接义务和告知义务
5.5 物业服务人不得解除个别合同
基于业主之生存利益重于物业服务人之经济利益，物业服务人不得以业主欠交物业费为由解除合同（《民法典》第 563 条不适用）。
六、物业服务合同纠纷常见裁判规则
6.1 物业费诉讼时效
- 物业费之债的诉讼时效起算规则——分别起算说为通说
- 每期物业费作为一个独立的诉讼请求，时效分别计算
- 物业服务人应及时主张权利，不宜长期累积后一次性主张
6.2 新老物业更替
- 新老物业交替期间多收的物业费应予退还
- 原物业公司拒绝退出的，业主有权拒交其拒不退出期间的物业费
6.3 物业服务人单方涨费
- 物业公司单方面涨价不合理
- 物业费标准须经业主大会或业主委员会同意
- 物业服务合同对收费标准有约定的从约定
6.4 安全保障义务边界
- 物业服务人的安全保障义务是合理限度内的安全保障义务
- 不等同于"保证无安全事故发生"
- 物业服务人已履行基本安全保障措施的，不承担赔偿责任
- 未尽到合理安全注意义务的，承担相应比例的赔偿责任
6.5 共有收益归属
业主共有部分（如电梯广告、公共区域停车位等）的经营收益归全体业主共有。
- 物业服务人应将收益情况定期公开
- 业主有权请求物业服务人返还其应得的共有部分收益
七、举证责任与诉讼要点
7.1 举证责任分配
| 争议事项 | 举证责任 | 说明 |
|---|---|---|
| 物业服务合同的存在及内容 | 物业服务人 | 书面合同、业主管理公约等 |
| 物业服务已实际提供 | 物业服务人 | 工作记录、巡查记录、照片等 |
| 物业费已交纳 | 业主 | 交费凭证 |
| 物业服务存在严重瑕疵 | 业主 | 照片、视频、证人证言、鉴定意见 |
| 共有收益情况及数额 | 物业服务人 | 共有收益账目 |
| 业主损失与物业失职的因果关系 | 业主 | 损失证明+因果关系 |
7.2 实务要点
- 业主不能以开发商的房屋质量问题拒交物业费：房屋质量纠纷与物业服务纠纷分属不同法律关系
- 物业服务质量瑕疵可酌情减少物业费：但须由业主举证证明服务存在严重瑕疵，法院依瑕疵程度酌减
- 物业禁止停水电催交：以停水停电方式催交物业费构成侵权，业主可请求赔偿
- 单个业主无权解除物业服务合同：须通过业主大会作出决定
- 共有收益的知情权和分配权：业主有权要求物业公开共有部分经营收益情况
- 物业费不得因业主未实际入住而当然减免：除非地方政府有明确的优惠政策
知识库原始资料索引
法律法规
- 《民法典》
- 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释
- 合同编通则司法解释
学术文章
- 韩世远：物业服务合同的解释论——以框架合同为视角
- 陈现杰：合同订立与事实上契约——事实物业服务关系辨析
- 李赛敏：物业费之债的诉讼时效起算规则
裁判规则与实务
- 8个关于物业服务合同纠纷案件的裁判规则
- 最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例
- 5种理由拒付物业费不支持
- 小区物业服务的常见法律问题
- 物业公司是否有配合业主安装充电桩的义务
- 物业服务不到位 可以不交物业费吗
- 8个关于物业纠纷的裁判规则
- 裁判观点梳理：小区物业公司安全保障义务的责任边界
典型案例与入库
- 入库参考案例：冯某军诉阳某物业服务有限公司上海分公司等生命权、身体权、健康权纠纷案
- 最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例
书籍
- 最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用
- 民法典理解与适用：合同编